수원지방법원 2025타경986. 권선동 ‘더하우스’ 2층 205호로, 감정평가상 20세대 도시형생활주택(원룸형) 중 한 호입니다. 현재 소유자는 이수경이며 2019.05.22. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.02.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,308,000,000원입니다. 그 앞의 수협은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정과 이효민의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이 계산된 구조는 아닙니다. 조사된 20명의 전입일은 모두 2019.02.27.보다 늦어 대항력이 없고, 100,000,000원 보증금이 확인되는 이효민 역시 2023.01.27. 전입으로 말소기준보다 뒤입니다. 그러나 임차인 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 위험과 별개로 배당순위·최우선변제 및 명도 실무는 추가 대조가 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 205호 · 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 20세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이수경 (2019.05.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,100,000원 / 41,194,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 말소기준 | 2019.02.27. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권·경매등기 소멸
2019.01.02. 수협은행 근저당 1,308,000,000원이 있었지만 2019.02.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당 1,308,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 현재 소유자 이수경은 이후인 2019.05.22. 소유권을 이전받았고, 2025.03.11. 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 2025.04.08. 등기된 이효민의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 20명이 모두 실제 임차인 조사 대상입니다. 전입일은 전부 말소기준일 2019.02.27. 이후여서 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 이효민을 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 우선변제 여부도 확인되지 않은 사람이 많아 배당표는 그대로 확정값으로 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 100,000,000원 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
이효민은 임대차계약일 2022.12.17., 확정일자 2022.12.26., 전입·점유개시 2023.01.27., 임차보증금 100,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 다만 말소기준권리 2019.02.27.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 34.3%라고 해서 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저매각가는 41,194,000원으로 감정가 120,100,000원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 현재 실질취득액은 배당 시나리오상 인수액 0원을 더한 41,194,000원이지만, 이 숫자 역시 시세와 비교돼야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,194,000원 | 40,052,508원 | 1,267,947,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,835,800원 | 27,916,756원 | 1,280,083,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,185,060원 | 19,421,729원 | 1,288,578,271원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,141,492원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 40,052,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 하나은행 근저당에는 40,052,508원이 배당되고, 채권최고액 기준 1,267,947,492원의 미배당이 남습니다. 신청채권자의 청구액은 1,052,900,568원이며 현재 회차 배당액만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·옥내소화선·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 등록. 2019.05.07. 민간임대주택으로 등록되어 있고, 2022.08.04. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 유형의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 20명 재확인. 전원 말소기준 이후 전입이지만, 각자의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구 상태를 원문에서 확인하세요.
- 이효민 임차권. 임차보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.12.26., 전입 2023.01.27., 임차권등기 2025.04.08.의 연결관계를 원본과 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당액과 근저당 미배당액은 변동될 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.07. 등록 및 2022.08.04. 등기 내용과 매각 이후 처리관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 물건이므로 가격 외에 점유·관리상태·수요층 등 현장 요소를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34.3%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.02.27. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 20명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 100,000,000원 보증금의 이효민 임차권도 대항력이 없어 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 41,194,000원은 감정가의 34.3%지만, 최근 실거래 비교값이 없으므로 시세보다 싸다고 결론낼 근거가 없습니다. 여기에 3회 유찰, 원룸형 도시형생활주택, 다수 임차인의 보증금·우선변제 미상이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·배당 실무 확인 부담이 큰 유형으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 숫자보다 실제 시세와 임차인 원문 대조가 입찰 판단의 중심입니다.
