수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 4층 403호로, 감정평가상 각 호수가 도시형생활주택 원룸형인 건물입니다. 감정가는 143,400,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,186,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차관계의 복잡성입니다.
말소기준권리는 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이수경입니다. 경매개시결정과 2025.03.26 등기된 이희민의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 143,400,000원 / 49,186,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택 | 2019.05.07 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당권 1,308,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-81호에 포함된 권리이며, 2019.05.22 현재 소유자 이수경이 채무를 계약인수했습니다. 2025.03.11 경매개시결정과 2025.03.26 이희민의 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 20명, 대항력은 모두 없음
확인된 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 보증기관이나 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산할 대상은 없습니다. 가장 이른 전입일도 2019.03.04로 말소기준인 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 20명 모두 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 120,000,000원 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이희민은 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2019.03.25·2021.03.13·2023.03.27, 주민등록 및 점유개시 2019.04.12, 확정일자 2019.03.26·2021.03.15·2023.03.28로 임차권등기가 돼 있습니다. 하지만 주민등록과 점유가 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 나머지 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,285,348원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 47,900,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 채권최고액 1,308,000,000원 중 47,900,652원이 배당되고 1,260,099,348원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,186,000원 | 47,900,652원 | 1,260,099,348원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,430,200원 | 33,410,456원 | 1,274,589,544원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,101,140원 | 23,267,319원 | 1,284,732,681원 | 0원 |
하나은행의 신청채권액은 1,052,900,568원이며 현재 회차 예상배당은 47,900,652원으로 신청채권을 충족하지 못합니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 신청채권은 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 매수인 승계액을 뜻하는 것이 아니라 채권자 측 미회수액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근이며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 각 호수 20세대 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 주거용 건부지이고 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록된 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 실제 임차인 20명 가운데 이희민 외 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계 원본 대조가 핵심입니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 임차인의 계약·보증금 자료를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 대항력이 없다는 것과 실제 인도가 간단하다는 것은 별개입니다. 다수 점유자의 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등록. 2019.05.07 민간임대주택 등록 이력이 있으므로 관련 등록·말소 상태를 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 20명 임차관계가 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 143,400,000원에서 세 번 유찰돼 49,186,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장가 대비 싼지는 확인할 수 없습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 임차인만 확인돼 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다.
반면 실제 임차인은 20명이고, 그중 이희민을 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 실무는 단순하지 않을 수 있습니다. 3회 유찰된 원룸형 다세대라는 점까지 합치면 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 임차관계 검증 전에는 저가라는 이유만으로 공격적으로 볼 물건은 아닙니다.
