수원지방법원 2025타경986. 수원시 권선구 권선동 더하우스 4층 402호로, 감정평가상 건물은 20세대 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 이수경이며, 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.11 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계 자체는 기준점이 분명합니다. 이전 수협은행 근저당은 2019.02.27 이미 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당이 새로 설정됐습니다. 조사된 임차인 가운데 가장 빠른 전입일은 2019.03.04로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 조사된 20명 모두 대항력이 없는 것으로 정리되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 20명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층 402호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 건물 전체 20세대 |
| 소유자 | 이수경 · 2019.05.22 소유권이전(매매 원인 2019.04.09) |
| 감정가 / 최저가 | 143,400,000원 / 49,186,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인만 확인된다
핵심은 2019.02.27 하나은행 근저당입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 해지·말소됐고, 하나은행 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2019.05.22 현재 소유자 이수경에게 소유권이 이전됐고, 2022.08.04에는 2019.05.07 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
② 임차인 — 실제 20명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 아래 20명이 실제 임차인 조사 대상입니다. 다만 각 사람의 구체적인 점유 부분은 특정되지 않아, 402호와 개별 임차인의 점유 대응관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구가 확인되는 임차인은 9명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 일률적으로 확정하지 않았습니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입이라는 날짜 관계에 따라 없음으로 판정됩니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 143,400,000원, 현재 최저매각가는 49,186,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 절대 입찰금액이 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 49,186,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,285,348원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 47,900,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 기준 미배당이 1,260,099,348원 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재·4회 유찰·5회 유찰 시 모두 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 20세대 도시형생활주택(원룸형)이며 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지 등의 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지이며 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다.
- 환금성. 직접 비교할 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 수치로 검증할 수 없습니다. 원룸형 도시형생활주택이라는 이용형태와 3회 유찰 사실을 함께 보고 별도 시세조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 사건 조사에는 20명의 임차인이 있으나 점유 부분이 특정되지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해 402호의 실제 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선·우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2019.05.07 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원본과 현재 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 49,186,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 유형의 실제 거래·임대수요를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 34,430,200원, 5회 유찰 시 24,101,140원으로 제시되어 있습니다. 다만 더 낮은 최저가도 시장가 확인 없이는 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출 문건과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 별개다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 20명의 전입은 모두 그 이후여서 대항력 있는 임차인은 0명입니다. 현재 매각가 49,186,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 20명의 점유조사 대상이 있으나 각 점유 부분이 특정되지 않고, 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰된 다세대·도시형생활주택(원룸형)인데 직접 비교할 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로는 가격 우위를 증명할 수 없습니다. 권리상 금전 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
