수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 2층 206호로, 감정평가상 각 호수가 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이수경이며, 핵심 권리는 2019.02.27 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 1,308,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후의 경매개시결정과 권명식의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실보다 점유관계의 밀도를 먼저 봐야 합니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 임차인·점유자는 20명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 전부 말소기준인 2019.02.27보다 뒤라 데이터상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 미상 자체를 곧바로 매수인 인수로 연결할 사안은 아니지만, 배당요구·최우선변제와 실제 명도 대상은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층206호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 120,100,000원 / 41,194,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
최초 2019.01.02 수협은행 근저당은 2019.02.27 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 이수경에게 소유권이 이전되고 근저당 채무자도 이수경으로 변경됐으며, 2025.03.11 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 2025.12.29 등기된 권명식의 임차보증금 90,000,000원 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
조사된 임차인·점유자의 전입은 모두 말소기준일인 2019.02.27 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많고, 배당요구 여부도 일부만 확인돼 있어 배당표와 명도 대상은 최종 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 90,000,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 41,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,141,492원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 40,052,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,194,000원 가정 시 집행비용 1,141,492원을 제외한 40,052,508원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 1,267,947,492원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 조사된 이름이 많으므로 실제 206호의 현재 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 권명식을 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 강창효·정유석·안준효·박연희·서인혁·노화란·한은경·신나리·권명식은 배당요구가 확인되고, 나머지는 현재 확인 상태를 최종 문건에서 다시 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.07 등록된 민간임대주택 관련 등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소·승계 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 34%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 입찰 직전 인근 유사 원룸형 다세대의 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
권리 순서만 보면 핵심은 분명합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인·점유자의 전입은 전부 그 뒤입니다. 권명식의 90,000,000원 임차권도 후순위라 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리가 깨끗한 단순 물건’으로만 보면 안 됩니다. 다수의 점유자 이름, 미상인 보증금·확정일자, 일부만 확인된 배당요구, 민간임대주택 등기 이력이 한꺼번에 존재합니다. 여기에 3회 유찰로 최저가가 감정가 34%까지 내려왔지만 실거래 시세 판단 근거는 별도로 검증해야 합니다. 결론은 인수금액은 낮지만 확인해야 할 사람이 많은 물건입니다. 권리순위보다 현장 점유와 최종 명세서 대조가 입찰의 승부처입니다.
