수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 2층 207호로, 감정평가상 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 철근콘크리트 5층 건물의 다세대 물건입니다. 권리의 축은 2019.02.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,308,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-81호에 연결돼 있고, 이후 이수경이 2019.05.22 소유권을 이전받으면서 채무자도 이수경으로 변경됐습니다. 하나은행은 2025.03.11 임의경매를 신청했고 청구액은 1,052,900,568원입니다.
눈에 띄는 것은 감정가보다 권리 인수 구조입니다. 현재 최저매각가는 41,194,000원까지 내려왔지만, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 특히 207호 전유부분 전부에 대해 임차권등기를 한 김경태의 보증금은 100,000,000원이지만, 전입일 2020.01.30은 말소기준일 2019.02.27보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 207호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 20세대 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트 5층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 이수경 (2019.05.22 소유권이전 · 2019.04.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 120,100,000원 / 41,194,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 을구 3번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대주택 등기 | 2019.05.07 민간임대주택 등록 · 2022.08.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 임차인 확인은 많다
2019.01.02 설정됐던 수협은행 근저당권 1,308,000,000원은 2019.02.27 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 경매개시결정과 김경태의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.30 | 100,000,000원 | 2025.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경태 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.01.09(1차)·2024.01.02(2차), 주민등록일자 및 점유개시일자 2020.01.30, 확정일자 2020.01.14, 임차보증금 100,000,000원이 기재돼 있습니다. 김경태는 207호 전유부분 전부로 특정돼 있고, 나머지 명단은 해당 호실·점유부위 대응관계를 입찰 전 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 41,194,000원으로 감정가 120,100,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 감정가 대비 낮다는 이유만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건에서 확인되는 확실한 가격 사실은 3회 유찰됐다는 점과, 추가 유찰 시 최저가가 더 낮아진다는 점입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,194,000원 | 34.3% | 0원 | 41,194,000원 |
| 4회 유찰 시 | 28,835,800원 | 24.01% | 0원 | 28,835,800원 |
| 5회 유찰 시 | 20,185,060원 | 16.81% | 0원 | 20,185,060원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,141,492원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 40,052,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권에 40,052,508원이 배당되고 1,267,947,492원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 경매 신청 청구액 1,052,900,568원도 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용·구조. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형). 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기와 전면 석재판 마감, 승강기·급배수·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 임대주택. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록됐고 2022.08.04 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대·원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있고 현재까지 3회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 매수·임차 수요와 관리 난도를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인별 호실 대조. 실제 임차인 신고는 20명입니다. 김경태는 207호 전유부분 전부로 특정되지만, 나머지 명단은 해당 호실·점유부위 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 김경태 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입·점유개시 2020.01.30, 확정일자 2020.01.14, 임차권등기 2025.09.11입니다. 대항력은 없고 매수인 승계도 0원으로 분석되지만, 임차권등기 말소와 실제 인도 상태를 확인하세요.
- 배당요구·우선변제 확인. 배당요구가 확인된 임차인과 그렇지 않은 임차인이 혼재하고 보증금·우선변제 내용도 다수 확인이 필요합니다. 인수와 별개로 배당 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택 표시. 2019.05.07 민간임대주택 등록 및 2022.08.04 등기 표기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 41,194,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 3회 유찰 사실과 원룸형 다세대의 수요를 함께 봐야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당은 집행비용 1,141,492원, 하나은행 40,052,508원, 소유자 잔여 0원이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당이고, 조사된 임차인의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 김경태의 보증금 100,000,000원 임차권등기도 전입일이 후순위여서 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다고 해서 실무까지 단순한 것은 아닙니다. 실제 임차인 신고가 20명이고, 보증금과 우선변제 확인이 필요한 인원이 많으며, 건물은 20세대 원룸형 도시형생활주택입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가 41,194,000원을 감정가 120,100,000원과 비교해 낮다고 말할 수는 있어도, 그것만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 되지 않습니다. 이 물건은 권리 인수는 낮고, 현장·임차관계 확인 부담은 높으며, 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 유형입니다.
