수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 2층 203호로, 감정평가상 각 호수 20세대가 있는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 148,200,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,833,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2019-81호가 기재되어 있고, 경매개시결정과 정유석의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

이 사건에서 숫자만 보면 3회 유찰과 34.3%라는 비율이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 실제 입찰에서 더 중요한 것은 다수 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 20명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 정유석을 제외한 임차인들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인 인수 위험과 배당 불확실성을 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계가 집중돼 있다

말소기준권리는 2019.02.27 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2019.05.22 이수경으로 소유권이 이전되면서 하나은행 근저당의 채무자도 이수경으로 변경됐습니다. 2022.08.04에는 2019.05.07 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재됐고, 2025.03.11 임의경매가 개시됐습니다.

2025.05.28 등기된 정유석의 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 임대차계약일 2024.07.11, 확정일자 2024.07.12, 점유개시일 2024.08.11, 주민등록일 2024.08.12입니다. 모두 2019.02.27 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 등기부상 이 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 20명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 아래 20명이 실제 임차관계로 확인됩니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 없음입니다. 우선변제 여부가 확정되지 않은 임차인은 임의로 단정하지 않고 미상으로 표시합니다.

② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 시세 판단은 별개

감정가 148,200,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 50,833,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 35,583,100원, 5회 유찰 시 24,908,170원으로 계산돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 현재 최저가가 50,833,000원이라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 부족합니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 응찰수요와 환금성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,833,000원 가정)

현재 최저가 50,833,000원 가정 시 하나은행 근저당의 채권최고액 기준 미배당은 1,258,481,994원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지이며 남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록됐고 2022.08.04 관련 등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 임대 관련 사항을 원문과 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 20명 재확인. 보증기관 승계 중복신고는 없지만 임차관계가 다수입니다. 각 호수·점유관계와 203호의 실제 인도 상대방을 확인해야 합니다.
• 정유석 외 보증금 확인. 정유석의 보증금은 125,000,000원이지만 나머지 임차인들의 보증금은 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 가능성을 포함해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 배당표 확정으로 오해 금지. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산입니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 인수 0원과 명도 난도는 구분. 대항력이 없다는 판단이 곧 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 다수 임차관계가 확인되는 만큼 실제 점유자와 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 원문을 확인해 매각 후 처리와 입찰자에게 영향을 줄 사항이 있는지 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 지역·유사 원룸형 다세대의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐다는 사실을 가격 할인만으로 해석하지 말고 수요·점유·임차·환금성 측면의 원인을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당으로 명확하고, 실제 임차인 20명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 등기된 정유석의 보증금 125,000,000원 임차권 역시 후순위라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 다수 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고 최우선변제가 배당표에 반영되지 않은 점, 2019.05.07 민간임대주택 등록, 그리고 이미 3회 유찰된 점은 반드시 따로 확인해야 합니다. 현재 최저가 50,833,000원은 감정가 148,200,000원의 34.3%이지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 금전 인수는 낮지만, 임차·배당·가격 검증 난도는 낮지 않은 물건입니다.