광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 6층 602호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 2022.11.07. 우리은행 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 이은성의 주택임차권, 여러 신용협동조합의 근저당, 비아신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사와 문건접수 등을 통해 확인된 인원은 10명이고, 모두 전입신고일이 2022.11.07. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 이은성은 임차보증금 109,500,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자·확정일자 모두 2024.01.03.으로 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상28층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리들이 겹겹이 붙었다
갑구에는 2022.11.07. 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재되어 있습니다. 이 기록의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인·전입자 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은성 | 2024.01.03 | 109,500,000원 | 2024.11.06 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이은성은 전유부분 건물전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고 임대차계약일자는 2023.11.10, 주민등록일자와 확정일자는 2024.01.03, 점유개시일자는 2024.01.09입니다. 나머지 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 현재 판정은 모두 대항력 없음입니다.
③ 가격 비교 — 실거래 금액이 없어 판단 보류
수하임2차는 176세대이고 준공일은 2022.10.31입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 제시되어 있습니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래금액, 최근 가격 추세 수치는 확인되지 않습니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 298,000,000원인 현재 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 실제 비교 가능한 실거래 금액을 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 293,028,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,972,000원을 제외한 293,028,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없는 계산입니다. 총 채권 미충족액은 23,475,124,282원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변에 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 규모이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 대조. 을구 1번 20,762,000,000원 기록과 같은 날 1번 근저당권 변경 120,000,000원·공동담보 해제 기록을 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 조사 인원 10명 가운데 이은성을 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 판정과 별개로 배당요구·보증금·점유 상태를 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 공실 여부. 2026년 4월 기준 공실로 조사되었으므로 실제 인도 상태가 동일한지 현장 확인이 필요합니다.
- 체납관리비. 체납관리비 1,328,430원의 범위와 낙찰자 부담 가능 부분을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 없어 신건 최저가 298,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 동일·유사 평형 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 전입·임차 조사 인원이 10명으로 많아 보이지만, 현재 자료에서는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 이은성의 109,500,000원 임차권등기도 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 298,000,000원인 신건이지만 비교할 최신 실거래 금액이 없으므로 싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 우리은행 근저당 변경 기록, 민간임대주택등기, 다수 전입자의 미상 보증금, 체납관리비 1,328,430원은 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다. 권리상 인수는 0원으로 계산되지만, 가격 매력은 확인 전까지 보류가 이 사건의 핵심입니다.
