광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 8층 801호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 8개 신용협동조합의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
권리의 수는 많지만 매수인에게 중요한 기준은 선후관계입니다. 조사된 임차인·점유자들의 전입은 2023년 이후이고, 등기된 임차권자 김형진 역시 주민등록일자와 확정일자가 2023.05.03으로 말소기준일 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층, 지상28층 중 8층 801호 |
| 시세 조회 대상면적 | 84.1151㎡ · 면적 매칭 불일치 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
② 임차인·점유자 — 10명 모두 말소기준일 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 2023.05.03 | 2023.05.03 | 79,500,000원 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
김형진은 전유부분 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 79,500,000원입니다. 다만 주민등록일자·확정일자 모두 2023.05.03으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 나머지 9명 역시 전입일이 2023.05.17~2023.10.17로 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 최근 확인된 낙찰일은 2026.07.13이지만, 비교 가능한 낙찰금액이나 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저매각가 297,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 시세 조회 대상면적 84.1151㎡도 해당 호수와 면적 매칭이 일치하지 않아, 가격 메리트 판단은 실제 동일·유사 면적 거래금액을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 292,042,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,424,152,282원 중 예상 배당액은 292,042,000원이며, 미배당액은 4,132,110,282원입니다. 집행비용은 4,958,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 규모이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지로, 동측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 동일·유사 면적의 실제 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김형진 외 9명의 점유·임대차 관계, 보증금 및 확정일자 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 김형진 임차권. 보증금 79,500,000원, 주민등록·확정일자 2023.05.03, 임차권등기 2024.11.21 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공실·명도. 2026년 4월 기준 공실로 조사됐지만 실제 입찰 시점의 점유상태는 다시 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 1,496,480원입니다. 낙찰 전 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 매각가 가정에서 선순위 우리은행에 292,042,000원이 배당되고 후순위 채권은 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 아직 판단 보류”
이 사건은 등기부상 권리가 많고 조사된 임차인·점유자도 10명이지만, 기준일을 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.07 우리은행 근저당권이 말소기준이고 모든 전입이 그 이후라 대항력 있는 임차인이 없으며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 좋은 입찰물건이라고 단정하기엔 가격 검증이 부족합니다. 현재 최저가 297,000,000원은 감정가 100%이고, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 여러 점유 이력, 체납관리비 1,496,480원이 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
