광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 23층 2302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.11.07. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 20,762,000,000원이며 공동담보목록 제2022-163호가 기재돼 있습니다. 이후 김한별 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 8개 신용협동조합 근저당권과 비아신용협동조합의 경매개시결정이 이어집니다.
권리의 숫자는 복잡하지만 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산돼 있고, 현황조사에 나타난 전입자 10명도 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 특히 보증금 112,500,000원의 김한별은 2023.09.25. 전입, 2023.09.05. 확정일자, 2024.10.25. 임차권등기가 확인되지만 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지상28층 중 23층 2302호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 · 2026년 4월 현황조사 기준 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 체납관리비 | 1,452,720원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 함께 존재하고, 이후 2024.10.25. 김한별의 주택임차권, 2024.12.12. 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02. 8개 신용협동조합의 근저당권, 2026.03.30. 비아신용협동조합의 임의경매개시결정이 순차적으로 기재됐습니다. 배당 계산상 이들 후순위 권리 때문에 매수인이 금전을 추가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 기록상 10명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기 기록에서 확인되는 인원은 10명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.07. 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 2026년 4월 기준 공실로 기재돼 있어, 현재 점유 상태는 이 공실 기록을 기준으로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한별 | 2023.09.25 | 112,500,000원 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김한별의 임차권등기는 전유부분 건물 전부를 대상으로 하고, 임차보증금은 112,500,000원, 임대차계약일은 2023.07.13., 확정일자는 2023.09.05., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.09.25.입니다. 그러나 모두 2022.11.07. 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 307,000,000원 가정에서는 집행비용 5,098,000원을 제외한 301,902,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 23,768,152,282원 중 채권자 배당액은 301,902,000원, 미배당은 23,466,250,282원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰해도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 23,466,250,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 23,526,790,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 23,575,223,002원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가 하락이 매수인 인수금 증가로 연결되지 않는 구조라는 것입니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 307,000,000원, 245,600,000원, 196,480,000원으로 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 실제 가격 매력은 동일 단지·동일 면적의 실거래 금액과 대조해 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주위에는 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상28층 건물이며 본건은 23층 2302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 공실 재확인. 2026년 4월 현황조사 기준 공실로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 임차 기록 대조. 전입자 10명 모두 말소기준 이후로 판정돼 있지만, 보증금이 미상인 인원은 매각물건명세서와 전입세대열람 내용을 최종 대조하세요.
- 김한별 임차권. 보증금 112,500,000원, 확정일자 2023.09.05., 전입·점유개시 2023.09.25., 임차권등기 2024.10.25.의 순서를 원문과 확인하세요.
- 체납관리비. 현황조사 비고의 체납관리비 1,452,720원을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 307,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 가정하지 말고 동일 단지·동일 면적 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 회차 대응. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “채권이 많다 ≠ 매수인이 떠안는다”
이 사건은 등기상 채권 규모가 매우 크고 후순위 근저당권자도 많아 첫인상은 복잡합니다. 그러나 매수인 권리분석의 기준은 무엇이 낙찰자에게 남느냐입니다. 말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권이고, 확인된 전입자 10명은 모두 그 이후 전입입니다. 보증금 112,500,000원의 김한별 임차권등기도 후순위이며, 배당 시뮬레이션은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 인수 0원으로 계산됩니다.
따라서 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요하고, 2026년 4월 공실 기록과 체납관리비 1,452,720원도 현장에서 다시 점검해야 합니다. 가격 측면에서는 현재 감정가와 최저가가 동일한 307,000,000원입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건은 후순위 채권의 거대한 숫자보다 실제 매수인 인수 여부와 적정 응찰가를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
