광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 7층 701호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 28층 규모입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2022년 11월 7일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 2025년 5월 설정된 8개 신용협동조합의 근저당권, 경매개시결정, 전금영의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차인 부분은 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 현황상 확인되는 실제 임차인은 9명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 9명 모두 전입일이 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 8명은 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층·지상28층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 20,762,000,000원으로 표시됩니다. 같은 날 ‘1번 근저당권 변경’ 등기에는 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제가 함께 적혀 있어, 본건에 실제 적용되는 담보 범위는 입찰 전 원본 등기와 공동담보 관계를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 인수 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 109,500,000원 | 2026.07.03 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전금영은 임대차계약일 2023.05.24, 점유개시일 2023.06.01, 주민등록일 2023.06.02, 확정일자 2023.06.07, 임차보증금 109,500,000원이며 2026.07.03 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 그러나 주민등록일과 임차권등기 모두 말소기준 2022.11.07보다 뒤이므로 사건 분석상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다. 따라서 이 109,500,000원을 매수인이 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 최근 낙찰일 표시는 2026.07.13입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 297,000,000원을 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 실질취득가는 현재 회차 기준 297,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같습니다. 하지만 ‘인수 0원 = 가격 메리트’는 아닙니다. 시세 검증 없이 2.97억만 보고 할인 매물로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,958,000원을 제외한 292,042,000원이 선순위 우리은행에 배당되고 후순위 채권은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 23,768,152,282원 대비 미배당은 23,476,110,282원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 23,476,110,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 23,534,678,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 23,581,533,402원 | 0원 |
신청채권자 비아신용협동조합의 청구액은 1,086,647,886원이지만, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 선순위 우리은행 채권이 매각대금을 모두 흡수하는 계산이기 때문입니다. 다만 이 역시 앞서 본 1번 근저당 변경등기와 실제 피담보채권 범위, 최우선변제·당해세 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주위에 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡, 토지면적 3,095.6㎡로 표시됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이며 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격 수준의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 119,880,000원·공동담보 해제 관계를 등기 원본과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매매수인에게 미치는 영향을 관할기관·원본 서류로 확인해야 합니다.
- 9명 점유 현황 확인. 서류상 실제 임차인이 9명입니다. 현재 실제 점유자와 세대별 점유범위, 인도 협의 난도를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 8명 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따른 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 전금영 임차권. 보증금 109,500,000원, 확정일자 2023.06.07, 임차권등기 2026.07.03입니다. 말소기준 이후라 매수인 인수는 없지만 배당 관련 서류는 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 297,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 금액을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 실제 부담·배당액을 바꿀 수 있으므로 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 결론은 분명합니다. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없고, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 9명의 임차인은 모두 말소기준인 2022.11.07 이후 전입했고, 전금영의 109,500,000원 임차권도 후순위입니다.
하지만 실무적으로는 확인할 것이 많습니다. 임차인이 9명이고 그중 8명의 보증금이 미상이며, 갑구의 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경·공동담보 해제 관계도 확인해야 합니다. 여기에 현재 최저가 297,000,000원을 비교할 실거래 금액이 없으므로 가격 메리트까지 인정할 단계는 아닙니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 가격은 보류, 원본·점유 확인이 핵심”입니다.
