광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 16층 1603호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.11.07 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,762,000,000원으로 기재되어 있으며 이후 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02 설정된 8개의 신용협동조합 근저당권, 김영호의 주택임차권, 비아신용협동조합의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
배당표에서도 같은 방향입니다. 298,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,972,000원을 먼저 제하고 주식회사우리은행에 293,028,000원이 배당되며, 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 23,768,152,282원에 비해 매각대금이 매우 작아 23,475,124,282원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당 자체를 낙찰자가 승계하는 것으로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 28층 중 16층 1603호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,762,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 180,980원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 등기는 확인
말소기준은 2022.11.07 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 신용협동조합 근저당권 8건, 김영호의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 매각 소멸로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차 관계인 10명, 현재는 공실
임차 관련 당사자는 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 2026년 4월 현황조사에서는 공실로 조사됐지만, 과거 전입 및 임차권등기 이력은 별도로 확인해야 합니다. 신준교·전금영·강태수는 배당요구가 접수돼 있고, 김영호는 111,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영호 | 등기 원문 2024.02.16 | 111,000,000원 | 2025.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 298,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 계산가격은 238,400,000원, 2회 유찰 시에는 190,720,000원입니다. 수하임2차의 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 23,475,124,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 23,533,889,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 23,580,902,362원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 293,028,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,768,152,282원 중 293,028,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 23,475,124,282원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 수하임2차 아파트로 이용 중이며, 해당 동은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 28층 건물입니다.
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 위치해 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사우리은행 1번 근저당권 원문 대조. 채권최고액 20,762,000,000원 설정과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경기재의 정확한 관계를 확인해야 합니다.
- 김영호 임차권 확인. 임대차계약일 2024.01.29, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.02.16, 보증금 111,000,000원 기재를 임차권등기와 매각물건명세서 원본에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 나머지 전입자 확인. 신준교·정혜옥·이창재·양미화·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화는 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금은 미상인 만큼 명세서 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 2026년 4월 현황은 공실입니다. 실제 입찰 시점의 점유가 같은지는 현장과 전입세대 확인을 통해 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 문구가 있으므로 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 기재된 체납관리비는 180,980원입니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 신건 최저가는 298,000,000원입니다. 최저가 자체만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도의 가격 검증을 거쳐 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당이므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “계산상 인수 0원, 서류확인은 0이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고 2026년 4월 기준 공실입니다. 말소기준 이후의 가압류·8개 신용협동조합 근저당권·김영호 임차권· 경매개시결정도 매각 소멸 대상으로 잡혀 있습니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 낙찰자에게 직접 전가되는 채무가 없는 형태입니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 한 단계 더 봐야 합니다. 임차 관련 당사자가 10명이고, 김영호의 임차보증금이 111,000,000원이며 대항력 판정은 보수적으로 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 2022.11.07 민간임대주택등기와 주식회사우리은행 근저당권 변경기재까지 존재합니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 298,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 “배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 임차권·근저당 변경·민간임대 등기를 원문 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 보수형 사건”입니다.
