광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 22층 2202호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 307,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 주택도시보증공사 가압류, 신용협동조합 근저당권들, 이창재의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 특징은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 접수 문건에서 신준교·정혜옥· 양미화·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화·이창재가 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2022.11.07보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 하지만 이창재를 제외한 점유자들은 보증금이 확인되지 않은 만큼 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인 대상은 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 112,500,000원 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이창재는 전유부분 건물 전부에 관해 보증금 112,500,000원의 주택임차권등기가 있으나, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023년으로 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 나머지 점유자 역시 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 23,768,152,282원, 현재 회차 예상 배당액은 301,902,000원이며 미배당액은 23,466,250,282원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 보수적으로
이 사건에는 동일 면적 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 307,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 관련 지표는 신건이라는 점과 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.6회입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 23,466,250,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 23,526,790,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 23,575,223,002원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 계산에서는 매수인의 인수액이 어느 회차에서도 0원으로 유지됩니다. 다만 실거래 시세가 없으므로 245,600,000원이나 196,480,000원이 실제 시장가 대비 얼마나 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물의 22층 2202호입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측 아스팔트 포장도로에 접한 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현황조사상 9명이 확인되므로 현재 실제 거주·점유 인원과 각자의 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이창재를 제외한 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 이창재 임차권. 보증금 112,500,000원, 전입 2023.10.17로 말소기준 이후이며 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 우리은행 변경등기. 원등기 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 현재 효력을 원본 문서에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 확인. 동일면적 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 307,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유관계 확인이 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.11.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·다수 근저당·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 모든 전입도 그 이후이므로 제공된 분석에서는 매수인 인수 0원입니다.
반면 현장 측면에서는 단순하지 않습니다. 점유자로 조사된 사람이 9명이고 이창재를 제외한 여러 사람의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기까지 있어, 권리 인수 자체보다는 최신 명세서·등기부·현황조사를 맞춰 보는 확인 작업이 중요한 물건입니다. 실거래 가격 자료도 없으므로 신건 최저가 307,000,000원의 가격 메리트는 별도로 판단해야 합니다.
