광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 13층 1302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당의 채권최고액은 20,762,000,000원으로 본건 감정가를 크게 웃돌며, 뒤이어 주택도시보증공사 가압류와 2025.05.02 설정된 여러 신용협동조합 근저당이 존재합니다. 하지만 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당가정에서도 매수인이 금전적으로 인수하는 권리는 0원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 총 10명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 확인된 임차인들은 대항력이 없습니다. 특히 박경심은 임차보증금 111,000,000원, 전입·확정일자 2024.03.18, 임차권등기 2024.10.25가 확인되지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 그 임차권은 매각으로 소멸하고 보증금 미배당분을 매수인에게 승계시키는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.4521㎡ · 지하1층, 지상28층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 점유 현황 | 2026년 4월 기준 공실 |
| 체납관리비 | 1,380,780원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인들
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당입니다. 신준교·정혜옥·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화·이창재·양미화·박경심의 전입은 모두 이보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 전부 받지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 보증금 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다. 보증기관 또는 대위·승계자로 중복 신고된 사람도 없어 실제 임차인 수는 10명으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 선순위 대항력 0명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박경심 | 2024.03.18 | 111,000,000원 | 2024.10.25 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
박경심은 전입과 확정일자가 모두 2024.03.18이고 임차권등기는 2024.10.25입니다. 보증금은 111,000,000원이지만 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 307,000,000원 매각가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당 배당으로 모두 소진되므로 후순위 권리의 배당 여력도 없습니다. 다만 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 307,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 물건은 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 307,000,000원입니다. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 최근 거래일 기록은 2026.07.13이지만 이 사건과 비교할 거래금액 기준이 확인되지 않으므로, 현 최저가가 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점은 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 307,000,000원 가정에서 집행비용 5,098,000원을 제외한 301,902,000원이 선순위 우리은행에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 채권 미배당액은 23,466,250,282원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 규모이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 10명의 전입일이 모두 말소기준 이후인지 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 박경심 임차권. 보증금 111,000,000원, 전입·확정일자 2024.03.18, 임차권등기 2024.10.25가 모두 말소기준 이후라는 점을 확인하세요.
- 공실 여부. 2026년 4월 현황조사상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무·임대료 증액기준 관련 등록사항의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 체납관리비. 체납관리비 1,380,780원이 확인됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 범위와 추가 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 현 최저가 307,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 최신 실거래 금액을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당구조. 현재 가정에서는 선순위 우리은행이 매각대금을 사실상 모두 흡수해 신청채권자 비아신용협동조합도 배당받지 못하는 구조입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격과 행정사항은 별개다
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2022.11.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 10명의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 111,000,000원의 박경심 임차권도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 2026년 4월 기준 공실이라는 점도 명도 측면에서는 긍정적인 요소입니다.
다만 이 물건을 곧바로 높은 등급으로 볼 수 없는 이유도 분명합니다. 임차관계가 10명으로 다수이고 9명의 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 체납관리비 1,380,780원도 확인됩니다. 무엇보다 최신 실거래 금액을 기준으로 307,000,000원이 저렴한지 검증할 수 없으므로 ‘권리 인수 없음’과 ‘가격 메리트 있음’을 혼동하면 안 됩니다. 결론은 권리는 비교적 정리되어 있으나, 가격과 민간임대 등록·점유관계의 최종 확인이 필요한 B급 물건입니다.
