광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 13층 1301호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 최초 소유권보존과 말소기준 우리은행 근저당이 모두 2022.11.07 접수됐습니다. 우리은행 근저당의 채권최고액은 1,418,000,000원이며 2022.11.07 변경등기에서 채권최고액 101,280,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다.
그 뒤 2024.12.12 주택도시보증공사의 1,003,152,282원 가압류, 2025.05.02 여러 신용협동조합의 근저당, 2025.11.06 신준교의 80,500,000원 주택임차권, 2026.03.30 비아신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준일보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상28층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준 | 2022.11.07 을구 1번 우리은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 금전권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당 이후의 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02 설정된 신용협동조합 근저당들, 신준교의 주택임차권 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 9명 확인 필요
현황조사와 문건·등기 자료에 나타난 임차관계는 9명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않아 모두 별도 인원으로 봅니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2022.11.07보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신준교를 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장조사로 다시 맞춰봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신준교 | 2023.05.17 | 80,500,000원 | 2025.11.06 | 없음 | 확정일자 2023.05.17 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 신건 306,000,000원
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31로 확인됩니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 84.1151㎡이지만 본건과의 면적 일치도 확인되지 않아 가격 판단 근거로 쓰기 어렵습니다.
따라서 감정가와 최저가가 같은 306,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 실질취득도 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 동일하게 306,000,000원이지만, 주변 동일 면적·동일 조건의 최신 거래를 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 300,916,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총액은 4,424,152,282원, 예상 배당액은 300,916,000원, 미배당액은 4,123,236,282원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 우리은행 근저당에서 전부 소진돼 경매 신청채권 1,086,647,886원에 대한 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 306,000,000원 | 300,916,000원 | 4,123,236,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 244,800,000원 | 240,572,800원 | 4,183,579,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 4,231,854,042원 | 0원 |
유찰될수록 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당은 늘지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실제 시세 자료가 없는 만큼 244,800,000원이나 195,840,000원도 주변 거래와 비교하기 전까지는 적정가 여부를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며 지하1층, 지상28층 철근콘크리트구조 건물의 13층 1301호입니다.
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근으로 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 9명의 실제 점유관계 확인. 현황상 인원과 현재 점유자가 같은지, 세대별 실제 계약관계가 어떻게 되는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 8명 확인. 대항력은 없지만 계약금액·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출 문건에서 다시 확인해야 합니다.
- 신준교 임차권 원본 확인. 보증금 80,500,000원, 계약일 2023.04.14, 주민등록·확정일자 2023.05.17, 임차권등기 2025.11.06 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 임대관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 306,000,000원을 시세로 간주하지 말고 주변 동일 조건 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 4,123,236,282원으로 크더라도 자료상 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당입니다. 그 뒤의 가압류와 후순위 근저당, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 현황에는 정혜옥·이창재·양미화·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화·신준교, 모두 9명의 임차관계가 나타납니다. 이 가운데 신준교만 보증금 80,500,000원이 확인되고 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 금전 인수 위험은 낮지만 점유관계 확인 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 편이 맞습니다.
가격 면에서도 감정가·최저가 306,000,000원을 최근 실거래와 비교할 수 있는 금액 자료가 없어 신건 가격에 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 가격은 검증 전 보류, 임차관계 원본 확인 필수”입니다.
