광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 26층 2602호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 말소기준은 2022.11.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02 설정된 다수 신용협동조합 근저당권, 이정희의 주택임차권과 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건은 “후순위 권리가 많다”는 것과 “낙찰자가 그 채무를 인수한다”는 것을 구분해서 봐야 합니다. 총 채권액은 매우 크고 신건 307,000,000원으로도 후순위 채권 대부분이 배당을 받지 못하지만, 그 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 구조는 아닙니다. 반면 실제 현황조사상 여러 명이 전입되어 있어 권리 인수보다 명도·점유관계 확인의 중요도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 26층 2602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상28층 중 26층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 원칙적으로 매각 소멸
말소기준권리는 2022.11.07 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024.12.12 주택도시보증공사 가압류 1,003,152,282원, 2025.05.02 설정된 광주미래신용협동조합·북광주신용협동조합·비아신용협동조합·빛고을신용협동조합· 서광신용협동조합·영광굴비골신용협동조합·영광함평신용협동조합·장성우리신용협동조합의 근저당권, 2025.10.10 이정희의 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유자 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | — | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | — | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 112,500,000원 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | — | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
9명 모두 전입일이 말소기준일 2022.11.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 이정희는 전유부분 건물 전부에 대해 임차보증금 112,500,000원의 주택임차권등기가 존재하고, 임대차계약일자는 2023.06.02, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.06.09, 확정일자는 2023.06.05입니다. 이 임차권 역시 기준권리 뒤에 성립한 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 307,000,000원, 시세 우위는 단정 금지
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 307,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 307,000,000원입니다.
다만 수하임2차의 확인 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 307,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 직접 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 안전하다는 이유만으로 “가격도 싸다”거나 “신건부터 메리트가 있다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,098,000원 |
| 1. 주식회사우리은행 근저당권 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 광주미래신용협동조합 근저당권 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 북광주신용협동조합 근저당권 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 비아신용협동조합 근저당권 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 빛고을신용협동조합 근저당권 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 서광신용협동조합 근저당권 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 영광굴비골신용협동조합 근저당권 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 영광함평신용협동조합 근저당권 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 장성우리신용협동조합 근저당권 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 23,768,152,282원 중 신건 가정 배당액은 301,902,000원, 미배당은 23,466,250,282원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,098,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물이며 해당 호수는 26층 2602호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 상황과 명도 대상자를 현장 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 이정희 임차권 확인. 임차보증금 112,500,000원, 임대차계약일 2023.06.02, 확정일자 2023.06.05, 주민등록·점유개시 2023.06.09의 임차권등기가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경기재 대조. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경기재 120,000,000원이 함께 존재하므로 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 신건 307,000,000원이 최근 시세보다 싸다고 볼 근거가 없으므로 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 307,000,000원, 1회 유찰 245,600,000원, 2회 유찰 196,480,000원의 가격 변화를 기준으로 입찰 상한을 검토하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 확인 대상”
이 사건의 가장 중요한 장점은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 이정희의 112,500,000원 주택임차권을 포함해 확인된 임차인·점유자 9명은 모두 2022.11.07 이후 전입했습니다.
다만 권리표가 복잡하고 실제 점유자가 많으며, 소유권보존과 같은 날 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권 변경기재까지 존재합니다. 또 신건 307,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 수 없으므로 “권리는 안전, 가격은 검증 전”이 이 물건의 핵심 결론입니다. 단지 평균 유찰 1.6회도 함께 고려해 신건에서 무리하게 가격 메리트를 가정하기보다, 실제 시세와 점유관계를 확인한 뒤 회차별 입찰가를 결정하는 편이 합리적입니다.
