광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 10층 1001호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,418,000,000원이며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 101,280,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 경매 배당 시나리오는 우리은행 채권을 1,418,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
말소기준 이후에는 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02. 설정된 여러 신용협동조합의 후순위 근저당권, 2025.05.23. 유대근의 주택임차권등기, 2026.03.30. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 문제는 등기 순위보다 임차인 조사입니다. 9명은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있지만, 유대근은 대항력 판정이 미상으로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상28층 중 10층 1001호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 248,630원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
② 임차인 분석 — 9명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유대근 | 미상 | 79,500,000원 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 신준교, 정혜옥, 이창재, 양미화, 김상진, 전금영, 이정희, 강태수, 김연화는 전입일이 모두 2022.11.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 이들 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
유대근은 전유부분 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 임차보증금은 79,500,000원입니다. 해당 임차권등기는 2025.05.23. 접수되어 말소기준권리보다 늦고, 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차인 분석에서는 전입신고일을 확정하지 못해 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로, 이 부분은 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 가격 확인 전 신건 가격은 보류
수하임2차는 176세대이며 사용승인 기준일은 2022.10.31.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 사건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 300,000,000원입니다.
동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 300,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수액 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 배당 시나리오상 300,000,000원이며, 실제 응찰 여부는 같은 단지·유사 면적 실거래 확인 후 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 4,129,152,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 4,188,312,282원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 4,235,640,282원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
300,000,000원 매각 가정에서 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 우리은행 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 4,424,152,282원, 총 미배당은 4,129,152,282원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상28층 건물의 10층 1001호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 2022.10.31. 준공, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유대근 임차관계 확인. 보증금 79,500,000원, 임차권등기 존재. 임차권등기 자체는 후순위 소멸형이나 대항력 판정은 가능·미상이므로 전입·점유·확정일자 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기부에서 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 최초 근저당 채권최고액 1,418,000,000원과 같은 날 변경등기 101,280,000원·공동담보 해제 기록을 원본에서 대조하세요.
- 공실 여부 재확인. 2026년 4월 현황조사는 공실이지만, 입찰 시점의 실제 점유 상태는 다시 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 248,630원입니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 확인하기 전에는 신건 최저가 300,000,000원이 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 기본 뼈대는 비교적 명확합니다. 2022.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·후순위 근저당·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
다만 임차인 10명 중 유대근 1명은 대항력 판정이 가능·미상이고, 2022.11.07. 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 “후순위 권리는 소멸형이고 배당상 인수는 0원이지만, 유대근 임차관계와 민간임대주택등기 확인 후 입찰”입니다. 가격 측면도 같은 원칙입니다. 동일 면적 실거래 가격을 확인하기 전에는 신건 300,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
