광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 15층 1504호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 297,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기상 최초 권리는 2022.11.07. 소유권보존입니다. 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐고 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.12.12. 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02. 여러 신용협동조합의 근저당, 2025.05.27. 김천우의 주택임차권, 2026.03.30. 비아신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 금전권리는 모두 말소기준 뒤에 자리하고 있으며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 체납관리비 | 514,260원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.11.07. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 2025.05.02. 설정된 8건의 신용협동조합 근저당, 김천우의 주택임차권 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 이 구조를 전제로 매수인 인수액 0원을 산정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 10명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 기록은 실제 임차인 10명입니다. 말소기준일은 2022.11.07.이고, 확인되는 전입·점유 시점은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력 있는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김천우 | 2023.06.19 | 111,000,000원 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
김천우는 등기부에 임대차계약일 2023.05.17., 주민등록일과 점유개시일 2023.06.19., 확정일자 2024.09.25., 임차보증금 111,000,000원으로 기재돼 있습니다. 주민등록·점유가 말소기준일 2022.11.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 9명도 확인된 전입시점이 말소기준 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,958,000원을 제외한 292,042,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 23,768,152,282원 가운데 292,042,000원만 배당되고, 미배당액은 23,476,110,282원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 23,476,110,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 23,534,678,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 23,581,533,402원 | 0원 |
선순위 우리은행 채권이 매각대금을 사실상 모두 흡수하는 구조이므로 유찰될수록 채권자의 미배당은 늘어납니다. 그러나 후순위 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 점유·현황 — 임차인 기록과 현재 공실을 함께 본다
임차인 기록은 10명이지만, 매각물건명세서 비고에는 2026년 4월 기준 공실로 기재돼 있습니다. 즉 과거 전입·임차 기록과 현재 점유상태를 동일하게 보아서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않지만 실제 인도 상태와 잔존 물품, 출입 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주변에 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 본건 1504호가 속한 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상28층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 준공일 2022.10.31.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준이라는 점을 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 임차인 대조. 실제 임차인 10명 중 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 김천우 임차권. 보증금 111,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.06.19., 확정일자 2024.09.25. 및 임차권등기 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 현재 점유. 2026년 4월 기준 공실 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 관리비. 체납관리비 514,260원의 세부 내역과 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 금액이 확인되지 않으므로 297,000,000원의 가격 메리트를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘임차 기록 정리와 가격 확인’이 핵심
이 물건의 권리 구조는 말소기준이 분명합니다. 2022.11.07. 우리은행 근저당 이후의 가압류, 신용협동조합 근저당, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 10명도 전입·점유 시점이 모두 말소기준보다 늦습니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 보증금 미상 임차인이 9명이고, 민간임대주택등기가 있으며, 과거 임차기록과 2026년 4월 공실 현황이 함께 존재합니다. 여기에 체납관리비 514,260원도 확인됩니다. 더 중요한 것은 실거래 금액이 없어 현재 최저가 297,000,000원의 시장가격 적정성을 판단할 수 없다는 점입니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 가격·현황 원본 확인 후. 이 물건의 결론입니다.
