광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 20층 2002호 아파트입니다. 단지는 176세대이며 2022.10.31. 준공됐고, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 규모이며 본건은 20층 2002호입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 신청채권자는 비아신용협동조합, 청구금액은 1,086,647,886원입니다.
권리의 기준점은 2022.11.07. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 주택도시보증공사 가압류, 장옥자 임차권등기, 신용협동조합들의 후순위 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 ‘후순위 권리’가 아니라 그보다 앞서 같은 날 접수된 민간임대주택등기와 우리은행 근저당의 변경기록입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 2002호 · 감정평가상 아파트 이용 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 599,130원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 그 앞의 표기를 확인해야 한다
② 임차·점유 관계 — 2002호 직접 특정 임차권은 장옥자
사건 내 현황조사와 문건에는 여러 임차·점유 관계가 함께 확인됩니다. 이 가운데 장옥자는 등기부상 전유부분 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권이 명확하게 2002호에 연결됩니다. 나머지 현황조사 인원은 점유 부분이 특정돼 있지 않으므로, 2026년 4월 기준 본건이 공실로 조사된 사실과 함께 원본에서 해당 호수와의 관계를 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 · 점유부분 미특정 · 배당요구 2026.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 · 점유부분 미특정 · 배당요구 2026.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 · 점유부분 미특정 · 배당요구 2026.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 · 점유부분 미특정 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장옥자 | 계약 2023.08.30 · 점유 2023.09.03 · 주민등록 2023.09.06 · 확정일자 2023.09.07 | 112,500,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
장옥자의 임대차계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자는 모두 말소기준 2022.11.07.보다 뒤입니다. 따라서 보증금 112,500,000원이 낙찰자에게 대항력으로 승계되는 형태는 아니며, 등기된 임차권도 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 현황조사상 다른 인원들의 전입일 역시 모두 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 우리은행 근저당 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 광주미래신용협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 0원 |
| 북광주신용협동조합 근저당 | 137,000,000원 | 0원 |
| 비아신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 빛고을신용협동조합 근저당 | 95,000,000원 | 0원 |
| 서광신용협동조합 근저당 | 232,000,000원 | 0원 |
| 영광굴비골신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 영광함평신용협동조합 근저당 | 632,000,000원 | 0원 |
| 장성우리신용협동조합 근저당 | 337,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 23,768,152,282원, 채권자 배당액은 301,902,000원, 미배당액은 23,466,250,282원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 23,466,250,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 23,526,790,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 23,575,223,002원 | 0원 |
신청채권자 비아신용협동조합의 청구금액은 1,086,647,886원이지만, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위 우리은행 근저당에서 매각대금이 모두 소진되는 배당 구조이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근이며, 주위에는 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡이며 토지면적은 3,095.6㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 접수번호 24503의 민간임대주택등기가 우리은행 말소기준 근저당 접수번호 24504보다 먼저입니다. 매각 후 처리와 효력을 매각물건명세서·등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 뒤이은 채권최고액 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기록을 현재 등기 상태와 대조해야 합니다.
- 장옥자 임차권. 보증금 112,500,000원, 계약 2023.08.30., 점유 2023.09.03., 주민등록 2023.09.06., 확정일자 2023.09.07.을 등기 원본과 다시 확인하세요.
- 현황조사 인원 특정. 장옥자 외 인원은 점유 부분이 특정되지 않았고 본건은 2026년 4월 공실로 조사돼 있으므로, 2002호와의 실제 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 599,130원이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.6회만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래·매물과 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 같은 말이 아니다
이 사건의 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 명확하게 0원입니다. 장옥자의 보증금 112,500,000원도 임대차·점유·전입·확정일자가 모두 2022.11.07. 말소기준보다 뒤라 대항력 승계 구조가 아닙니다. 다른 현황조사 인원들의 전입일 역시 말소기준 이후입니다.
하지만 이 물건을 곧바로 ‘깨끗한 아파트’로 끝내기는 이릅니다. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당에도 20,762,000,000원 설정 뒤 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기록이 함께 존재합니다. 게다가 장옥자 외 현황조사 인원은 점유 부분이 특정되지 않은 반면 2002호는 공실로 조사돼 있습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 0원, 권리 난도는 중간. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 표기·근저당 변경·점유관계 원본 대조입니다.
