광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 20층 2003호 아파트입니다. 2022.11.07. 유한회사와이지개발 명의로 소유권이 보존됐고, 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 여러 신용협동조합의 후순위 근저당, 박성환의 주택임차권, 비아신용협동조합의 경매개시결정이 이어집니다.
구조만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되고, 박성환은 112,500,000원 임차보증금의 주택임차권등기가 있습니다. 특히 박성환의 대항력 판정은 확인이 필요한 상태이므로 최종 입찰 전 임차권등기와 매각물건명세서의 원문을 맞춰 보는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층, 지상28층 중 20층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 594,150원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행
말소기준권리는 2022.11.07. 우리은행 근저당입니다. 2024.12.12. 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02. 설정된 신용협동조합들의 후순위 근저당, 2025.05.23. 박성환 주택임차권, 2026.03.30. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인·전입자 — 대부분 말소기준 후, 임차권자는 별도 확인
| 성명 | 전입 / 임차권 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17. | 미상 | 2026.04.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02. | 미상 | 2026.05.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22. | 미상 | 2026.05.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17. | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성환 | 주택임차권 · 2025.05.23. | 112,500,000원 | 2025.05.23. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
신준교·정혜옥·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화·이창재·양미화는 전입일이 2022.11.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 있어 배당순위 자체는 별도 확인이 필요합니다.
박성환은 전유부분 전부에 대한 112,500,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차인 정리상 대항력은 확정되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자와 별개로, 박성환 임차권의 전입·점유·확정일자와 매각물건명세서를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.6회입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 298,000,000원인 신건입니다.
다만 동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 298,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 평가하지 않습니다. 가격 메리트 판단은 실거래 원본을 확보한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 23,475,124,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 23,533,889,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 23,580,902,362원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 우리은행 근저당 | 20,762,000,000원 | 293,028,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 광주미래신용협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 0원 |
| 북광주신용협동조합 근저당 | 137,000,000원 | 0원 |
| 비아신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 빛고을신용협동조합 근저당 | 95,000,000원 | 0원 |
| 서광신용협동조합 근저당 | 232,000,000원 | 0원 |
| 영광굴비골신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 영광함평신용협동조합 근저당 | 632,000,000원 | 0원 |
| 장성우리신용협동조합 근저당 | 337,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,972,000원을 제외한 293,028,000원이 우리은행에 배당되고, 그 뒤 채권자는 모두 0원 배당으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 23,475,124,282원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황. 2026년 4월 기준 공실이며 체납관리비는 594,150원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성환 임차권. 보증금 112,500,000원의 임차권등기와 대항력 관련 원문을 매각물건명세서·등기부에서 다시 대조합니다.
- 우리은행 근저당 변경. 20,762,000,000원 원설정과 120,000,000원 변경 기재, 공동담보 해제 관계를 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 문구를 원문에서 확인합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 298,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 않습니다.
- 체납관리비. 현황조사상 594,150원이 확인됐으므로 실제 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인합니다.
- 공실 상태. 2026년 4월 기준 공실이지만 현재 점유상태가 동일한지는 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “확인 완료”는 다르다
이 사건의 기본 뼈대는 분명합니다. 2022.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 박성환의 112,500,000원 주택임차권은 대항력 판정이 미상으로 남아 있고, 우리은행 근저당의 변경기재도 반드시 대조해야 합니다. 여기에 실거래 가격이 없어 신건 298,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “말소 구조는 단순하지만, 임차권·근저당 변경 확인 후 접근”입니다. 권리 확인을 끝낸 뒤 실거래 가격까지 확보해야 실제 입찰가를 정할 수 있습니다.
