광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 7층 701호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.11.07. 접수된 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 김진수 임차권등기, 여러 신용협동조합의 근저당권, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 추정에서는 매각대금 대부분이 선순위 우리은행에 배당되고 후순위 채권은 미배당되지만, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기만 보고 단순한 사건으로 분류하기는 어렵습니다. 갑구에는 2022.11.07. 민간임대주택등기가 있고, 현황조사에는 신준교·정혜옥·이창재·양미화·김상진·전금영·이정희·강태수·김연화, 그리고 임차권등기자인 김진수까지 총 10명의 기록이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 김진수를 제외한 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 7층 701호 |
| 물건종류 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 576,020원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
우리은행 근저당은 채권최고액 1,418,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날에는 1번 근저당권에 대해 채권최고액 101,280,000원 및 공동담보 해제를 내용으로 하는 변경등기도 존재합니다. 반면 예상배당은 우리은행 채권을 1,418,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 채권 범위와 공동담보 관계는 원본 등기 확인이 중요합니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금 미상 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.17 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.20 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.20 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 김진수 | 2024.01.30 | 79,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.06 |
김진수는 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기를 마쳤고 임차보증금은 79,500,000원입니다. 임대차계약일은 2023.05.22., 점유개시는 2023.07.01., 주민등록일은 2024.01.30., 확정일자는 2024.10.10.입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 임차권등기도 말소기준 이후인 2025.01.06. 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,424,152,282원 중 예상 배당액은 292,042,000원이고, 미배당액은 4,132,110,282원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 4,132,110,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 4,190,678,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 4,237,533,402원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아져도 현재 계산에서는 낙찰자에게 승계되는 임차보증금이나 기타 인수액이 생기지 않습니다. 다만 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 297,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근으로, 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물의 7층 701호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이고 동측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 앞선 순위에 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 등기·매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 1,418,000,000원과 같은 날의 101,280,000원 변경등기·공동담보 해제 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 임차·점유관계 재확인. 10명의 기록 중 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사상 공실이라도 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2026년 4월 기준 체납관리비 576,020원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 297,000,000원만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이므로 최종 배당요구 종기 이후 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토가 단순하다”는 다른 말
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준권리는 2022.11.07. 우리은행 근저당이고, 그 이후 전입한 임차·점유자들은 대항력이 없으며 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 같은 날 더 앞선 순위의 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당에는 별도의 변경등기가 존재하며, 10명의 임차·점유 기록 중 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다.
또한 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가 297,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 0원이지만 원본 대조가 필요한 사건”으로 보는 것이 적절합니다. 등기·매각물건명세서·배당요구 내역·현재 점유상태를 확인한 뒤 가격 판단을 별도로 하는 접근이 필요합니다.
