광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 202동 26층 2603호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 2025.05.02 설정된 신용협동조합 근저당들, 비아신용협동조합의 경매개시결정, 강태수의 주택임차권은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리만 보면 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 단순히 “임차인 없는 깨끗한 아파트”가 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 신준교·정혜옥·이창재·양미화·김상진·전금영·이정희·김연화·강태수의 9명입니다. 모두 전입일이 2022.11.07 말소기준보다 뒤라 대항력은 없지만, 강태수를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 점유·명도 사실관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 26층 2603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상28층 중 26층 2603호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
우리은행 근저당은 등기상 채권최고액 20,762,000,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 함께 존재합니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액 20,762,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 이 변경등기의 의미와 현재 피담보채권 범위를 등기 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 112,500,000원 | 2024.10.02 | 2026.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 임차인 가운데 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 강태수는 전유부분 전부에 대해 임차보증금 112,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.06.22로 말소기준 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
수하임2차는 176세대이고 2022.10.31 준공됐습니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 비교 대상으로 제시된 면적은 84.4521㎡입니다. 다만 이 면적이 실거래 비교 면적으로 매칭되지 않아, 감정가이자 현재 최저매각가인 304,000,000원을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 근거가 성립하지 않습니다.
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 |
|---|---|
| 준공 | 2022.10.31 |
| 비교 대상면적 | 84.4521㎡ |
| 현재 회차 | 304,000,000원 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 243,200,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 194,560,000원 · 감정가 64% |
| 단지 평균 유찰 | 1.6회 |
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 20,762,000,000원 | 298,944,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 4. 광주미래신용협동조합 | 148,000,000원 | 0원 |
| 5. 북광주신용협동조합 | 137,000,000원 | 0원 |
| 6. 비아신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 7. 빛고을신용협동조합 | 95,000,000원 | 0원 |
| 8. 서광신용협동조합 | 232,000,000원 | 0원 |
| 9. 영광굴비골신용협동조합 | 211,000,000원 | 0원 |
| 10. 영광함평신용협동조합 | 632,000,000원 | 0원 |
| 11. 장성우리신용협동조합 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 23,768,152,282원, 예상 배당액은 298,944,000원, 미배당 부족액은 23,469,208,282원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주위에 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층·지상28층 철근콘크리트구조이며, 본건은 26층 2603호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 도시지역·중심상업지역입니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되어 있습니다.
- 건축 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 채권최고액 20,762,000,000원 설정과 같은 날 120,000,000원으로 기재된 변경 및 공동담보 해제 관계를 원문으로 대조하세요.
- 임차인 9명 점유 확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 실제 거주자와 점유 범위, 계약관계, 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 신준교·정혜옥·이창재·양미화·김상진·전금영·이정희·김연화의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 강태수 임차권. 임차보증금 112,500,000원, 전입·점유개시 2023.06.22, 확정일자 2024.10.02, 임차권등기 2026.07.03의 순서를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 304,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당 부족액이 23,469,208,282원이며 신청채권자 비아신용협동조합의 예상 배당은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.11.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·신용협동조합 근저당·경매개시결정·강태수 임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 9명도 모두 말소기준 이후 전입이라 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수 0원입니다.
그렇다고 바로 단순한 물건으로 볼 수는 없습니다. 다수의 실제 임차인이 존재하고, 8명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기도 함께 존재합니다. 더구나 동일 면적의 실거래 비교가 성립하지 않아 304,000,000원이 시장 대비 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현장·서류 확인 난도는 높고 가격 메리트는 보류입니다.
