광주지방법원 2026타경50286. 광양시 중동 수하임2차 201동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 306,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,418,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
그 뒤로 주택도시보증공사 가압류, 윤정란의 주택임차권, 여러 신용협동조합의 근저당권, 비아신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 제공된 권리분석상 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도의 확인 포인트로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 14층 1401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 84.1151㎡ 대상 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,086,647,886원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 4월 기준 공실 · 체납관리비 1,155,220원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행
② 임차인·전입 현황 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
확인된 실제 전입·임차 관계자는 10명입니다. 모두 말소기준일인 2022.11.07.보다 뒤에 주민등록이 이뤄져 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 윤정란을 제외한 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 여부와 실제 점유·임대차관계는 매각물건명세서 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준교 | 2023.05.17 | 미상 | 2026.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜옥 | 2023.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창재 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양미화 | 2023.10.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상진 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전금영 | 2023.06.02 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태수 | 2023.06.22 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연화 | 2023.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정란 | 2023.05.30 | 80,500,000원 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤정란은 전유부분 전부에 대해 2023.03.31. 임대차계약을 체결했고, 점유개시는 2023.05.29., 주민등록과 확정일자는 모두 2023.05.30., 임차보증금은 80,500,000원입니다. 임차권등기는 2024.11.06. 접수됐지만 기초가 되는 전입 자체가 말소기준보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 1,418,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 광주미래신용협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 0원 |
| 4. 북광주신용협동조합 근저당 | 137,000,000원 | 0원 |
| 5. 비아신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 6. 빛고을신용협동조합 근저당 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 서광신용협동조합 근저당 | 232,000,000원 | 0원 |
| 8. 영광굴비골신용협동조합 근저당 | 211,000,000원 | 0원 |
| 9. 영광함평신용협동조합 근저당 | 632,000,000원 | 0원 |
| 10. 장성우리신용협동조합 근저당 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,424,152,282원, 배당액은 300,916,000원, 미배당은 4,123,236,282원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 306,000,000원 | 300,916,000원 | 4,123,236,282원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 244,800,000원 | 240,572,800원 | 4,183,579,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 4,231,854,042원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격이 306,000,000원에서 244,800,000원, 195,840,000원으로 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 채권자의 미배당 규모만 4,123,236,282원에서 4,183,579,482원, 4,231,854,042원으로 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에는 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상28층 건물의 14층 1401호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 토지는 장방형 평지의 아파트 부지입니다.
- 도로. 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 967,200원/㎡, 지목 대, 토지면적 3,095.6㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28. 등록에 기초한 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 효과를 원문에서 확인해야 합니다.
- 전입자 10명 대조. 모두 대항력은 없지만, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유현황을 대조하세요.
- 윤정란 임차권. 보증금 80,500,000원, 전입·확정일자 2023.05.30., 배당요구 2024.11.06.으로 확인되며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 2026년 4월 기준 공실로 조사됐지만 매각 전 실제 점유 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 1,155,220원입니다. 관리사무소에서 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 우리은행과 후순위 신용협동조합 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있어 배당관계는 개별 호수 채권액만으로 단순 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 306,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비·점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원은 장점, 확인할 서류는 많다
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 2022.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 10명의 전입·임차 관계는 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
반면 단순한 ‘깨끗한 아파트’로 보기에는 확인할 요소가 적지 않습니다. 등기부에는 민간임대주택등기가 있고, 전입자 10명 가운데 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 2026년 4월 기준 공실이라는 점은 명도 측면의 긍정 요소지만 체납관리비 1,155,220원도 존재합니다. 무엇보다 직접 비교할 실거래 금액이 없어 신건 306,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 민간임대주택등기와 전입관계는 원문 확인. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
