제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 101동 1층 101호입니다. 사건 표기상 용도는 아파트이지만, 감정평가서의 건물 구조·이용상태와 매각물건명세서 비고를 보면 이 호실은 근린생활시설 등으로 이용 중인 1층 구분건물입니다. 따라서 입찰 판단은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상가 성격의 1층 근린생활시설로 접근하는 편이 자료에 부합합니다.
권리구조의 기준점은 2025.04.18 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.24 주식회사홍성건설의 근저당권, 2025.06.19 임의경매개시결정, 가압류와 압류 등은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 380,800,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 101호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 380,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2025.04.18 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 3,000,000,000원이며 채무자는 도련지역주택조합입니다. 6일 뒤인 2025.04.24 주식회사홍성건설의 채권최고액 330,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이어 임의경매개시결정·가압류·압류가 등기됐습니다. 이들은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2025.08.27 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다. 2026.03.05 제주특별자치도 압류와 2026.03.27 서귀포수산업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 544,000,000원, 현재 최저매각가는 380,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 266,559,999원(49%), 3회 유찰 시 186,591,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 이용상태가 근린생활시설이므로 주거용 아파트 가격과 직접 비교하는 것도 적절하지 않습니다. 입찰가는 동일 또는 유사 상가의 매매·임대 수준을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,131,200원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 374,668,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 6,132,693,530원, 채권자 예상배당은 374,668,800원, 미배당액은 5,758,024,730원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 배당 시나리오 — 채권 부족은 크지만 매수인 승계는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 380,800,000원 | 374,668,800원 | 5,758,024,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 266,559,999원 | 262,028,159원 | 5,870,665,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 186,591,999원 | 183,179,711원 | 5,949,513,819원 | 0원 |
선순위 서귀포수산업협동조합의 채권최고액만 3,000,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 따라서 어느 제시 시나리오에서도 매각대금은 선순위 채권을 모두 충족시키지 못하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 이 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 주위환경. 도련초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물의 1층 101호이며, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 전체 토지면적 8,548.7㎡, 지목 대, 부정형 토지이며 공시지가 429,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 이용 확인. 1층 101호는 감정평가와 매각물건명세서에서 근린생활시설 등으로 이용 중이라고 확인됩니다. 실제 영업·사용 형태와 용도 관련 사항을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이며 내부도 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 명도 대상, 보증금 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 최저가 380,800,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다. 유사 근린생활시설의 매매가·임대료·공실 상황 확인이 필요합니다.
- 선순위 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다. 전체 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘용도·점유·가격’
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘아파트 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 1층 101호는 실제로 근린생활시설 등으로 이용 중이고 임대관계와 내부상태도 확인되지 않았습니다.
현재 최저가는 380,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 상가 이용상태와 점유관계 확인이 선행돼야 하며, 가격은 별도 시세조사 후 판단입니다.
