제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 101동 1층 101호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이며, 2025년 4월 소유권보존등기 이후 서귀포수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이어 주식회사 홍성건설의 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류와 압류가 순차적으로 등장합니다. 등기상 권리관계는 복잡해 보이지만, 2025.04.18 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 여기서 곧바로 안전한 아파트 경매라고 결론 내리면 안 됩니다. 감정평가서상 1층 101호와 102호는 근린생활시설 등으로 이용하고, 다른 층의 구분건물은 아파트 등으로 이용하는 것으로 구분돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설 이용 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 이 101호는 일반적인 주거용 아파트 실거래가격이나 환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 544,000,000원 |
| 최저매각가 | 266,560,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 사건 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고의 보증금액 확인 필요 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 |
| 임대관계 | 미상 · 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별개
최선순위 담보권은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실에 설정된 담보권의 등기금액으로, 이 호실만의 실제 대출잔액이나 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
그 뒤 설정된 홍성건설 근저당권(330,000,000원), 주식회사 제주시스템산업 등의 가압류(2,802,693,530원), 제주특별자치도의 압류 및 경매개시결정은 등기상 후순위로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 주식회사 더피플코리아의 가압류(22,000,000원)는 2025.12.24 이미 등기 말소됐습니다.
경매개시결정은 2025.06.19 주식회사 홍성건설에 의한 2025타경8297 사건과, 2026.03.27 서귀포수산업협동조합에 의한 2026타경10468 사건이 등기돼 있습니다. 여러 채권자가 경매 절차에 관여한 구조이므로 실제 매각 진행과 배당관계는 법원의 최신 기록을 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 49%는 감정가 할인율이지 시세 할인율이 아니다
이 물건은 감정가 544,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 266,560,000원입니다. 감정가의 49% 수준까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 다만 실제 매매시세가 그만큼 높다는 뜻은 아닙니다.
특히 해당 101호는 근린생활시설로 이용 중인 구분건물입니다. 같은 단지의 주거용 아파트와는 실제 용도 및 매수층이 달라질 수 있으므로 단순히 아파트 명칭만으로 매매시세를 추정하기 어렵습니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 현재 최저가의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 266,560,000원 | 49% | 5,870,665,370원 |
| 3회 유찰 시 | 186,592,000원 | 34% | 5,949,513,818원 |
| 4회 유찰 시 | 130,614,399원 | 24% | 6,004,707,733원 |
유찰 시나리오는 제시된 예상 매각가격을 사용했습니다. 후속 회차는 실제 유찰과 법원 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
실질취득금액은 현재 최저가 낙찰을 가정하면 266,560,000원 + 추정 인수액 0원 = 266,560,000원입니다. 다만 취득세와 기타 거래비용, 점유 해소 비용 등은 별도입니다. 임대차 관계가 추가 확인되면 이 계산도 재검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,531,840원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 262,028,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 4,531,840원을 제외한 금액 262,028,160원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 홍성건설 근저당권과 제주시스템산업 등 가압류에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다.
배당 대상 채권액 합계는 6,132,693,530원, 채권자 예상 배당액은 262,028,160원, 미배당액은 5,870,665,370원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
집행비용은 매각가에 따른 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 사용한 계산입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 조세채권의 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 석재타일·스타코 등, 내부는 페인팅 및 타일 등으로 마감된 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 해당 101호는 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 같은 감정평가 대상의 다른 호실에 아파트 용도가 포함된다는 이유만으로 본건을 주거용 아파트로 평가해서는 안 됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다. 내부 미확인 상태이므로 실제 작동상태는 현장에서 점검해야 합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역이며 소로1류 도로계획 저촉 사항이 있습니다. 구체적인 거래 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시돼 있습니다.
- 내부 확인. 수차례 현장조사에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도 및 인근 유사 건물을 참고한 내용이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 임대수요 및 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 임차상태, 영업용 활용도와 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 건축물대장과 집합건물 등기사항을 대조해 1층 101호의 법적 용도, 실제 이용상태, 전용부분 및 대지권을 확인하세요. 아파트 명칭만으로 주거용이라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이며 내부 확인이 되지 않았습니다. 점유자의 신원, 전입 및 사업자등록, 임대차계약, 보증금·확정일자·대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당·가압류·압류의 말소 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2025-18753호와 실제 채권잔액, 공동담보 관련 배당 가능성을 검토하세요.
- 시세 검증. 최저가 266,560,000원은 감정가의 49%이지만 실제 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 상가 등 동일 용도 구분건물의 최근 매매사례와 임대수익을 조사하세요.
- 명도·내부 상태. 폐문부재로 내부가 확인되지 않은 상태입니다. 실제 점유, 시설 상태, 원상복구 및 인도 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 본 경매취득에 대한 구체적인 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 조세·관리비. 제주특별자치도의 압류가 등기돼 있습니다. 조세채권의 배당순위, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 매각조건. 2026.10.27 매각기일의 매각물건명세서, 매각기일 공고, 보증금액 및 특별매각조건을 확인하세요.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 186,592,000원, 4회 유찰 시 130,614,399원의 시나리오가 제시돼 있지만, 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 544,000,000원에서 최저매각가 266,560,000원까지 하락한 경매입니다. 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 볼 수 없습니다. 가장 중요한 문제는 실제 용도가 근린생활시설이라는 점입니다. 아파트 명칭에 기대어 주거용 실거래가를 적용하기 어렵고, 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 역시 가격의 매력만이 아니라 수요와 환금성을 점검해야 할 이유입니다.
결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단과 점유 리스크는 보류입니다. 공동담보, 실제 사용현황, 임대차 및 동일 용도 시세가 확인되기 전에는 감정가의 49%라는 이유만으로 적극 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 실제로 무엇을 취득하며, 얼마의 가치로 다시 매각할 수 있는지에 있습니다.
