제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동에 위치한 도련블루핀아파트 104동 401호입니다. 2025년 사용승인을 받은 공동주택으로, 등기상 소유자는 도련지역주택조합입니다. 일반적인 개인 소유 아파트와 달리 지역주택조합 명의의 건물에 근저당권과 공사 관련 채권자들의 권리가 설정된 형태입니다.
권리관계의 출발점은 2025년 4월 18일 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 이후 주식회사 홍성건설의 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류, 압류가 이어졌습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주식회사 홍성건설이며, 청구금액은 3,913,106,000원입니다.
전체 채권 규모는 매각대금보다 훨씬 큽니다. 그러나 채권자에게 돈이 부족하게 배당된다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 제시된 권리 및 배당관계에서는 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유자가 확인되지 않았고 조세채권의 배당순위도 검증해야 하므로, 권리 정리가 단순하다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 제104동 제4층 제401호 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인 2025.01.21 |
| 단지 규모 | 도련블루핀아파트 · 90세대 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 462,000,000원 |
| 최저매각가 | 226,380,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 임대관계 및 실제 점유 미상 |
| 등기 발급기준 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 권리
말소기준권리는 2025.04.18 접수된 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 물건의 배당에서 채권최고액 전체가 실제 확정채무액이라는 의미는 아니므로, 공동담보 현황과 실제 채권액의 별도 확인이 필요합니다.
을구 2번 주식회사 홍성건설 근저당권(277,500,000원), 주식회사 제주시스템산업 등의 가압류(2,802,693,530원), 제주특별자치도 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 등기상 기재된 매각 소멸관계에 따르면 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
2025년 8월 27일 주식회사 더피플코리아의 가압류(22,000,000원)는 2025년 12월 24일 해제로 이미 말소되었습니다. 현재 살아 있는 가압류와 구분해야 합니다.
한편 2026년 3월 5일 제주특별자치도의 압류가 기재되어 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 관계이지만, 관련 조세채권의 종류와 법정기일에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 세금 관련 서류 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%와 실거래 시세는 다르다
현재 최저매각가는 226,380,000원으로 감정가 462,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 감정가와 경매 최저가를 비교한 수치이지, 실제 매매시장보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 462,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 226,380,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득(가정) | 226,380,000원 | 현재 최저가 낙찰 및 인수 0원 가정 |
| 실거래 평균 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
| 최신 거래·가격추세 | 확인 필요 | 상승·하락 추세 판단 불가 |
도련블루핀아파트는 2025.01.21 사용승인된 90세대 규모의 단지입니다. 같은 단지 내에서도 층, 향, 전용면적, 내부 상태에 따라 실거래가격에 차이가 있을 수 있습니다. 본건 401호와 면적·구조가 일치하는 실거래를 확인한 후에야 226,380,000원이 적정한 입찰가격인지 평가할 수 있습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로, 추가 유찰 가능성만을 근거로 가격이 반드시 유리해진다고 볼 수도 없습니다. 다음 회차의 최저가뿐 아니라 실제 매매 수요와 거래 가능한 가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,969,320원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 222,410,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 가격으로 매각되면 집행비용 3,969,320원을 제외한 222,410,680원이 선순위 서귀포수산업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 홍성건설과 가압류 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다.
시뮬레이션에 반영된 채권 총액은 6,080,193,530원이고, 채권자 예상배당 합계는 222,410,680원입니다. 이에 따른 미배당액은 5,857,782,850원입니다. 홍성건설의 경매 신청 청구액 3,913,106,000원에 대한 예상 배당도 0원으로 나타납니다.
④ 유찰 회차별 시나리오
현재 최저가와 추가 유찰 시 예상 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 다만 아래 금액은 낙찰 확정가격이 아닌 회차별 가정가격이며, 다음 기일의 실제 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰(현재, 49%) | 226,380,000원 | 5,857,782,850원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 158,466,000원 | 5,924,746,054원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 110,926,200원 | 5,971,620,297원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오에서는 최저가가 158,466,000원, 4회 유찰 시나리오에서는 110,926,200원으로 계산됩니다. 이때 예상 미배당액은 각각 5,924,746,054원, 5,971,620,297원입니다.
모든 회차의 계산상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 실제 매수비용에는 취득 관련 세금, 점유자 명도비용, 체납 관리비 등 별도 부담이 발생할 수 있으며, 이 금액들은 위 실질취득 가정에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 상태 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치해 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 공동주택이며, 사용승인일은 2025.01.21입니다. 외벽은 석재타일 및 스타코, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루 및 타일 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니를 고려해 감정평가했습니다. 실제 확장 여부와 관련 사항은 재확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 수차례 현장조사 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 감정평가상 내부 구성과 마감은 건축물현황도 및 유사 구분건물을 참고한 부분이 있으므로, 실제 상태와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 지정에 따른 경매 취득 관련 적용 여부와 고도지구·도로 저촉사항 등은 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 90세대 규모의 신축 공동주택이라는 특성은 있으나, 동일·유사 면적 실거래가격 및 거래량 검증 없이 환금성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 현황조사 원본·전입세대확인·임대차 관계를 통해 누가 언제부터 어떤 권원으로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 여부. 확인된 임차인 신고가 없더라도 선순위 대항력 임차인이 없다고 단정하지 마세요. 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금 등은 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합의 3,000,000,000원 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 제주특별자치도의 압류에 따른 세금 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 관련 세금의 우선순위 조정이 반영되지 않았습니다.
- 중복 경매 확인. 2025타경8297 외에 2026타경10468 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 절차의 병합·중복 여부 및 진행상태를 확인해야 합니다.
- 지역주택조합 관련 서류. 소유자가 도련지역주택조합인 만큼 소유권보존등기와 각종 담보 설정의 관계, 매각대상 구분소유권 및 대지사용권을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 401호의 실제 전용면적·내부 상태·누수·설비·발코니 확장 여부를 검증하세요. 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 입찰가에 반영할 위험요소입니다.
- 최근 실거래 비교. 도련블루핀아파트의 동일 또는 유사 면적 실거래가격, 최신 거래 및 가격추세를 확인하세요. 감정가 대비 할인폭만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 실제 승계 가능액을 관리주체에 확인하고, 소유권 취득 이후의 추가 비용도 예산에 반영하세요.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·감정평가서·현황조사서 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰 가능성보다 중요한 건 실제 취득위험”
이 사건은 2회 유찰, 감정가 대비 49%라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 462,000,000원이었던 아파트의 현재 최저매각가가 226,380,000원까지 내려왔으니 관심을 가질 만한 상황입니다.
등기상 권리는 비교적 분명합니다. 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당이 크다고 해서 그 금액이 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.
그러나 실제 점유가 확인되지 않았고, 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 특히 지역주택조합 명의의 소유권, 공동담보 근저당, 제주특별자치도 압류, 중복 경매개시결정이 있는 만큼 원본 서류와 법원 진행상태를 확인해야 합니다.
결론은 ‘등기권리상 인수는 낮게 추정되지만, 가격과 점유는 검증 보류’입니다. 현재 최저가 226,380,000원이 좋은 가격인지는 최근 거래가격과 내부·점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 추가 유찰을 무조건 기다리거나 현재 회차에 무리하게 응찰하기보다, 검증 가능한 시세에 맞춰 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
