제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 104동 4층 401호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 등기상 최초 권리는 2025.04.18 소유권보존과 같은 날 설정된 서귀포수산업협동조합 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.04.24 주식회사홍성건설 근저당권 277,500,000원과 이후 경매개시결정, 가압류, 압류는 모두 기준권리 뒤에 놓입니다.
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 감정가 462,000,000원에서 323,400,000원까지 내려왔습니다. 예상배당에서는 집행비용 5,327,600원을 먼저 제외하고, 나머지 318,072,400원이 서귀포수산업협동조합 근저당권에 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 근저당권과 가압류에는 예상배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 떠안는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 323,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.04.18 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 그 다음 날이 아닌 2025.04.24 설정된 주식회사홍성건설 근저당권은 후순위이며, 이후 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류, 서귀포수산업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 462,000,000원, 현재 최저매각가는 323,400,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 226,380,000원(49%), 3회 유찰 시 158,466,000원(34%)입니다.
다만 이 사건의 핵심은 “감정가보다 내려왔다”와 “시장가격보다 싸다”를 같은 의미로 보지 않는 것입니다. 권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 323,400,000원이지만, 이 금액의 시장 대비 매력도는 별도의 실거래·현장가격 확인을 거쳐야 합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 323,400,000원 | 5,762,121,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 226,380,000원 | 5,857,782,850원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 158,466,000원 | 5,924,746,054원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,327,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 318,072,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 6,080,193,530원, 채권자 예상배당 합계는 318,072,400원, 미배당은 5,762,121,130원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 신청채권자 배당 — 현재 회차 0원
사건 청구금액은 3,913,106,000원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원이고, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서도 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당권 배당에도 부족하기 때문입니다.
특히 서귀포수산업협동조합의 채권최고액은 3,000,000,000원인데 현재 회차 예상배당은 318,072,400원에 그칩니다. 후순위인 주식회사홍성건설 근저당권 277,500,000원과 주식회사 제주시스템산업 가압류 2,802,693,530원은 현재 예상배당이 0원입니다. 다만 이 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 구분건물군의 기호(3)~(16)은 아파트 등으로 이용 중이며, 본건 매각물건명세서 비고에도 아파트 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 사용승인. 집합건축물대장상 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 위치. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 429,300원/㎡이며 토지면적은 8,548.7㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하는 것으로 보고 이를 고려해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 수차례 현장조사에도 내부를 확인하지 못해 설비내역·배치 등은 집합건축물대장과 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 확장형발코니. 건축물현황도상 확장형발코니를 감정에 반영했으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
- 권리순위 확인. 말소기준은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권이며, 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 고도지구 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장 대비 저가라고 단정하지 말고, 실제 거래가격과 물건 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 323,400,000원 기준으로도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 배당은 선순위 근저당권에서 사실상 끝나 총 5,762,121,130원의 채권 미배당이 발생하고 신청채권자 예상배당도 0원입니다.
매수인 입장에서 그 미배당액 자체가 인수되는 것은 아니지만, 현장조사에서 내부와 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 별도로 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 소멸형·인수 0원”이라는 장점과 “실제 점유·내부상태 확인 필요”라는 실무 과제를 함께 가진 사건입니다. 현재 1회 유찰 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 점유와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 판단하는 접근이 맞습니다.
