제주지방법원 2025타경8297. 도련블루핀아파트 104동 7층 702호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤의 홍성건설 근저당, 임의경매개시결정, 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 476,000,000원의 70%인 333,200,000원입니다. 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 이 사건에서 확인되는 핵심은 단순한 할인율보다 점유·임대관계 확인입니다. 감정평가 과정에서 수차례 현장을 조사했으나 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당, 2025.06.19. 임의경매개시결정, 2025.07.28. 주식회사 제주시스템산업 가압류, 2026.03.05. 제주특별자치도 압류, 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.27. 주식회사 더피플코리아 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 현재 회차는 감정가의 70%
감정가 476,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 333,200,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 233,240,000원, 163,268,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 333,200,000원 | 5,752,458,330원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 233,240,000원 | 5,851,018,890원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 163,268,000원 | 5,920,011,282원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 감소하고 채권 미배당액은 늘어납니다. 다만 이 미배당 확대가 곧 매수인 인수액의 증가를 뜻하는 것은 아닙니다. 제시된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 327,735,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 6,080,193,530원, 채권자 예상배당은 327,735,200원, 미배당은 5,752,458,330원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물이며, 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수, 소화·화재탐지, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 8,548.7㎡, 공시지가는 429,300원/㎡이며 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 확장형발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하여 이를 고려해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계 미상·폐문부재이므로 실제 거주자와 점유 권원을 확인하세요.
- 전입·확정일자 대조. 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부를 단정하지 말고 전입일·확정일자·보증금·점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 확인하고 입찰·취득 절차상 필요한 사항을 사전에 점검하세요.
- 확장형발코니. 감정평가서에서 현황도상 확장형발코니를 반영했으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 마감·설비·하자 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제시된 회차별 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인 등 원본 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 주요 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 333,200,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계 미상, 폐문부재로 내부 미확인이라는 현장 정보는 별도로 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니라, 실제 점유자·전입관계·내부 상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다. 권리 구조는 단순, 현장 확인은 필수.
