제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 5층 501호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 등기부상 최초 소유권보존은 2025.04.18입니다. 같은 날 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.04.24 주식회사홍성건설의 근저당권 277,500,000원, 경매개시결정, 가압류, 압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 328,300,000원입니다. 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없고 배당 시나리오 역시 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가의 시장가격 적정성을 비교할 수 없으므로, 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 328,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사홍성건설 근저당권, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 469,000,000원, 현재 최저매각가는 328,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 229,810,000원, 3회 유찰 시 160,867,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 현재 가격의 적정성은 별도의 최근 거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 322,903,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,396,200원을 제외한 매각대금이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 5,757,289,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 328,300,000원 | 322,903,800원 | 5,757,289,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 229,810,000원 | 225,792,660원 | 5,854,400,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 160,867,000원 | 157,814,862원 | 5,922,378,668원 | 0원 |
채권자의 미배당 규모가 크더라도 그 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 포함된 기호(3)~(16)는 아파트 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 토지거래계약에관한허가구역이며 소로1류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 429,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 328,300,000원을 최근 실거래와 직접 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 확장형발코니. 건축물현황도상 확장형발코니의 실제 존재 여부와 관련 사항을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 469,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 328,300,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인하지 못했으며 확장형발코니 관련 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 권리는 양호, 가격과 현장상태는 확인 후 판단입니다.
