제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 2025년 사용승인을 받은 아파트로, 등기상 소유자는 도련지역주택조합입니다. 일반적인 개인 소유 아파트의 담보대출 경매와 달리, 소유자가 지역주택조합이고 등기부에는 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정돼 있습니다.
가격도 눈에 띕니다. 최초 감정가 469,000,000원에서 두 차례 유찰되며 최저매각가가 229,810,000원으로 떨어졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되는 물건을, 어떤 권리와 점유 상태로 취득하느냐입니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다도 시세 확인과 실제 점유 조사에 주의를 기울여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 103동 5층 501호 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 469,000,000원 |
| 최저매각가 | 229,810,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 경매 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 3,000,000,000원 (공동담보목록 제2025-18753호) |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
| 단지 규모 | 90세대 |
| 이용상태 | 아파트 등으로 이용 중 · 확장형 발코니 감정 반영 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당
이 물건의 말소기준권리는 2025.04.18 설정된 서귀포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다. 그 뒤에 설정된 홍성건설 근저당권과 후순위 가압류·압류·경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
또한 주식회사 홍성건설의 등기상 근저당권 채권최고액은 277,500,000원인 반면, 이 사건의 경매 청구액은 3,913,106,000원입니다. 서로 다른 기준의 금액이므로 동일한 채권액으로 취급하거나 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당요구 및 채권관계는 사건 원본과 배당자료로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인보다 실제 점유 확인이 중요
예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당 조건을 전제로 한 계산 결과입니다. 실제 점유자 또는 등기 외 권리관계에 따라 인수 여부와 명도 부담은 달라질 수 있습니다.
특히 전입·점유 관계가 밝혀지지 않은 상태에서는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자가 확인되더라도 대항력 유무는 전입일·점유개시일 등 구체적인 사실관계에 따라 별도 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
현재 최저매각가는 229,810,000원으로, 감정가 469,000,000원의 49%입니다. 그러나 현재 확인된 거래자료만으로는 이 아파트의 실거래 시세를 확정할 수 없습니다. 동일 호수 또는 면적·층·입지 조건이 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 469,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 (2회 유찰) | 229,810,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 가정 | 160,867,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 가정 | 112,606,900원 | 24.01% |
3회·4회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 위 비율은 모두 감정가 대비 수치로, 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,017,340원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 225,792,660원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,080,193,530원 | 225,792,660원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 5,854,400,870원 |
집행비용 4,017,340원은 추정치입니다. 각 근저당권은 기재된 채권최고액을 기준으로, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 예시입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 매각가로 계산하면 집행비용을 제외한 225,792,660원이 서귀포수산업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권자에게는 배당할 금액이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 5,854,400,870원으로 계산됩니다.
다만 채권자 미배당액이 크더라도 이것이 곧 낙찰자의 추가 부담은 아닙니다. 말소되는 채권의 미회수액과 매수인이 인수하는 권리는 구별해야 하며, 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 229,810,000원 | 225,792,660원 | 5,854,400,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 160,867,000원 | 157,814,862원 | 5,922,378,668원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 112,606,900원 | 110,230,403원 | 5,969,963,127원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 매각가격은 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 확인된 권리와 배당 조건이 동일하다는 전제에서 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
하지만 가격이 내려갈수록 반드시 투자 메리트가 커진다고 볼 수는 없습니다. 적정 시세가 확인되지 않았고 실제 임대차·점유 관계도 불명확하기 때문입니다. 추가 유찰에 따른 가격 하락은 그 자체로 시세 대비 할인이나 안전한 취득을 입증하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치해 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2025.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 감정평가상 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 급·배수·소화·화재탐지·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상의 확장형 발코니를 고려해 감정평가했습니다. 실제 현황과 관련 사항은 재확인 대상입니다.
- 내부 확인. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 및 호별 배치 등 일부 사항은 공부와 유사한 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 소로1류(폭 10m~12m) 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 공시지가는 429,300원/㎡이며, 기재된 토지면적은 8,548.7㎡입니다. 이를 501호의 전용면적이나 개별 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성. 단지 규모는 90세대입니다. 사용승인 시점이 비교적 최근이라는 특징이 있지만 실거래 비교와 거래 유동성 검증이 부족하므로 현 단계에서 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확보. 도련블루핀아파트의 동일 또는 유사 면적, 층·향·상태를 반영한 최근 실거래와 실제 거래 가능한 매물가격을 확인하세요. 감정가 49%만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유·임대차 재조사. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 확정일자 등을 확인해 대항력과 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 조합 소유 구조 확인. 도련지역주택조합의 소유·분양·입주 관계와 관련 분쟁 및 소송 유무를 점검하세요. 조합 명의 소유권만으로 모든 분양·점유 관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다.
- 공동담보목록 확인. 서귀포수산업협동조합의 공동담보목록 제2025-18753호를 확인하고 실제 채무잔액과 담보물 간 관계를 검토하세요.
- 경매기록 교차 확인. 2025타경8297 외에 2026타경10468 임의경매개시결정 등기도 존재합니다. 관련 사건의 절차 진행과 권리 변동을 확인하세요.
- 세금·압류 확인. 제주특별자치도의 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 및 우선배당 가능성과 매각 후 처리 여부를 사건기록으로 확인하세요.
- 내부·발코니 확인. 감정평가에서 반영한 확장형 발코니의 실제 소재, 구조, 마감상태 및 하자를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 고도지구·토지거래허가구역 등 토지이용계획을 확인하고, 경매 취득과 향후 처분에 적용되는 사항을 별도로 검토하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담과 실제 점유자에 대한 명도 비용·절차를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 사건 진행 내역을 재확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가가 곧 반값 시세는 아니다”
제주 도련블루핀아파트 103동 501호는 두 번의 유찰로 감정가 469,000,000원에서 최저매각가 229,810,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 상당한 가격 조정입니다.
권리분석상 말소기준은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로 실제 인수위험이 없다고 확정할 단계는 아닙니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 지역주택조합 소유, 공동담보 근저당권, 복수의 경매개시등기, 미확인 점유상태까지 함께 살펴야 합니다.
결론은 권리상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격·점유·조합 관련 검증이 완료되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 시장가치와 안전한 취득 가능성을 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
