제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 104동 6층 601호입니다. 감정가는 471,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 329,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이며, 2025.04.18. 설정된 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.24. 주식회사홍성건설의 근저당, 2025.06.19. 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정, 2025.07.28. 주식회사 제주시스템산업 등의 가압류, 2026.03.05. 제주특별자치도 압류, 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합의 추가 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 329,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사홍성건설 근저당, 경매개시결정, 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
이 물건은 감정가 471,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 329,700,000원으로 내려왔습니다. 다음 시나리오는 230,790,000원, 그다음은 161,553,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 329,700,000원 | 324,284,200원 | 5,755,909,330원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 5,853,434,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 5,921,702,272원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 329,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,415,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 324,284,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,415,800원 공제 후 서귀포수산업협동조합 근저당에 324,284,200원이 배당되고, 그 뒤 권리에는 배당 재원이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치해 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2025.01.21.입니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 8,548.7㎡, 공시지가 429,300원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부를 확인하지 못해 설비내역과 배치가 집합건축물대장 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 확장형 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하는 것으로 평가됐으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 329,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 별도의 실거래·매물가 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으므로 입찰 전 관련 적용 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 한 번 유찰되어 감정가 471,000,000원에서 329,700,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 확장형발코니 재확인 필요까지 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격과 현장 확인은 보수적으로.입니다.
