제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동에 위치한 도련블루핀아파트 104동 601호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이며, 2025년 4월 18일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이어 주식회사 홍성건설의 근저당권과 임의경매개시결정, 가압류 및 압류가 이어진 구조입니다.
주목할 부분은 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락입니다. 감정가 471,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가가 230,790,000원으로 내려왔습니다. 하지만 여기서 할인율을 곧바로 투자수익으로 연결하면 안 됩니다. 감정가와 현재 거래 가능한 시세는 다른 개념이기 때문입니다. 이 아파트의 최근 동일·유사면적 실거래가격을 검증할 수 없는 상태에서는 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 제104동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 등으로 이용 중 |
| 층수 | 104동 6층 601호 · 지상 7층 규모 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 471,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,790,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 경매 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 |
| 임대관계 | 미상 · 내부조사 미실시 |
| 건물 현황 | 확장형 발코니 고려 감정 · 내부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 미확인
권리분석의 출발점은 2025.04.18 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있고, 후순위인 주식회사 홍성건설 근저당권, 주식회사 제주시스템산업 관련 가압류, 제주특별자치도 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
2025.08.27 설정된 주식회사 더피플코리아의 가압류 22,000,000원은 2025.12.24 이미 말소되었습니다. 또한 2026.03.27 서귀포수산업협동조합 신청의 별도 임의경매개시결정 (2026타경10468)이 등기되어 있습니다. 이는 현재 분석 중인 2025타경8297과 구분하여 절차 진행상태를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 경매 절차에서 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 그러므로 감정가 대비 할인폭은 계산할 수 있어도 실제 시세 대비 할인폭은 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각 예정가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정평가 | 471,000,000원 | 100% | 가격 산정 기준 |
| 현재 · 2회 유찰 | 230,790,000원 | 49% | 시세 검증 필요 |
| 3회 유찰 가정 | 161,553,000원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 가정 | 113,087,100원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
3회·4회 유찰가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 진행가격이나 낙찰가격으로 확정된 금액이 아닙니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회인데 이 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 이는 추가적인 가격 검토가 필요하다는 신호이지, 추가 유찰이나 저가 낙찰이 확정적이라는 의미는 아닙니다. 현재 단계에서 가장 중요한 것은 실거래 기준 적정가격과 예상 처분가격을 따로 확인하는 일입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,031,060원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 226,758,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 관련 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,080,193,530원 | 226,758,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 230,790,000원을 전제로 집행비용 4,031,060원을 공제하면 채권자 배당재원은 226,758,940원입니다. 제시된 배당모형에서는 이 금액이 서귀포수산업협동조합의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당권자 주식회사 홍성건설 및 가압류채권자에게는 배당액이 발생하지 않습니다.
채권자 미배당액은 합계 5,853,434,590원으로 추정됩니다. 하지만 이는 채권자에게 지급되지 않는 금액이지, 낙찰자가 그대로 떠안는 채무를 의미하지 않습니다. 배당모형에서 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 5,853,434,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 5,921,702,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 113,087,100원 | 110,703,881원 | 5,969,489,649원 | 0원 |
유찰이 추가로 진행될 경우 매각가격과 선순위 근저당권자의 예상배당액은 감소하고, 전체 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 배당모형에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 결과는 등기상 권리 및 확인된 배당 항목을 전제로 한 계산이며, 실제 임대차·점유관계가 확인되지 않았다는 문제까지 해소한 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 건물입니다. 사용승인일은 2025.01.21이며 아파트 용도로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 급·배수, 소화, 화재탐지 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니를 고려하여 감정평가했습니다. 그러나 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 발코니 현황 및 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 북동측으로 하향하는 완경사지의 부정형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 토지거래계약에관한허가구역이며 소로1류에 저촉됩니다. 거래 및 취득 시 관련 허가·규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 미확인에 따른 개별 호수 상태 검증은 별개의 문제입니다.
- 환금성. 단지 정보상 90세대, 2025년 사용승인 아파트입니다. 거래시점·면적·층·상태가 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아 실제 매각 가능가격과 매도 소요기간은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 도련블루핀아파트 및 주변 유사 아파트의 실제 거래가격을 확인하고, 개별 호수의 면적·층·사용승인 시기 등을 맞추어 적정가격을 산정하세요. 감정가의 49%라는 사실만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입내역, 현황조사서와 매각물건명세서를 교차 확인하세요. 신고되지 않은 임차인이나 대항력 가능·미상 점유자의 존재 여부가 핵심입니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 확장형 발코니의 실제 시공 상태, 누수·마감·설비와 추가 보수비용을 조사하세요.
- 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합의 공동담보목록 제2025-18753호를 확인하고 다른 담보물의 처분·변제 상황 및 실제 피담보채권액을 검토하세요.
- 병행 경매절차 확인. 현재 사건 2025타경8297 외에 등기된 2026타경10468의 절차 관계 및 최신 법원 진행상황을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 제주특별자치도의 압류가 등기되어 있습니다. 체납세액 및 법정기일, 우선배당 가능성을 확인해 예상배당표가 실제와 달라질 수 있는 부분을 점검하세요.
- 관리비 및 인도비용. 관리비 체납과 공용부분 미납 여부, 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 인도명령·명도 절차 및 추가 비용을 확인하세요.
- 토지 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역과 고도지구 등 제한사항의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 2026.08.11 발급 등기사항전부증명서 이후 변동사항을 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 공고를 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 사실들
도련블루핀아파트 104동 601호는 감정가 471,000,000원에서 최저가 230,790,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 뚜렷하고 후순위 권리가 소멸할 것으로 분류되어 배당모형상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 현재 시세 검증자료가 부족하고, 임대관계는 미상이며, 내부도 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 거액의 공동담보와 복수의 경매개시결정, 조세 압류가 얽혀 있어 최신 등기 및 배당관계도 확인해야 합니다.
이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 점유와 대항력 가능성을 확인하고, 다음으로 내부상태 및 비용을 조사한 뒤, 마지막으로 실거래에 근거한 적정가격과 입찰 상한을 정해야 합니다. 현재로서는 권리상 일부 긍정적인 요소에도 불구하고 가격과 점유에 관한 핵심 불확실성이 해소되지 않았으므로 입찰 판단을 보류하고 추가 실사를 우선하는 것이 타당합니다.
