🏷️ 320,600,000원 📉 감정가 70% 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 5,772,381,930원
제주지방법원 2025타경8297. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이어 주식회사홍성건설 근저당, 경매개시결정, 가압류, 제주특별자치도 압류 등이 붙었지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리의 단순함과 물건의 사용상태는 별개입니다. 사건의 용도 표시는 아파트이지만, 감정평가상 이 건물의 1층 101호·102호는 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재되어 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상으로 되어 있어, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 102호 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 1층 102호 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 · 사용승인일 2025.01.21 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 홍성건설 / 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.18 근저당
핵심은 2025.04.18. 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사홍성건설의 근저당권과 경매개시결정, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류 및 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 458,000,000원, 현재 최저매각가는 320,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 224,420,000원, 3회 유찰 시 157,094,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 320,600,000원 | 5,772,381,930원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 224,420,000원 | 5,867,215,410원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 157,094,000원 | 5,933,598,846원 |
여기서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다. 동일·유사 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 현재 최저가 320,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 호실은 현황이 근린생활시설 등으로 이용되고 있어, 단순한 아파트 실거래만으로 비교하는 방식도 적절하지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,288,400원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 315,311,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 6,087,693,530원 중 315,311,600원이 채권자에게 배당되고, 5,772,381,930원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 1층 101호·102호는 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 해당 102호 역시 이 범주에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물로 사용승인일은 2025.01.21입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 8,548.7㎡, 공시지가 429,300원/㎡이며 토지이용상황은 아파트로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 아파트이지만 이 호실은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건축물대장·현황·영업 용도를 대조하세요.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 선순위 근저당. 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 매각 후 말소 여부를 원본으로 최종 확인하세요.
- 후순위 채권. 현재 회차에서 주식회사홍성건설 근저당과 주식회사 제주시스템산업 가압류는 배당이 0원으로 계산되지만, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으므로 적용 범위와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인이 필요”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘1회 유찰 아파트’로 보면 위험합니다. 사건상 용도는 아파트지만 해당 1층 102호는 감정평가와 매각물건명세서에서 근린생활시설 등으로 이용 중이라고 확인되고, 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 시세 비교용 실거래 자료가 없어 최저가 320,600,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 현재 자료만으로는 결론 낼 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 현황·점유·가격 검증은 반드시 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
