제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 101동 1층 102호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025년 4월 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 뒤이어 주식회사 홍성건설의 근저당권과 여러 채권자의 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 조합 소유 부동산에 다수의 채권관계가 얽혀 있으나, 등기상 말소기준권리보다 앞선 별도의 인수권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건은 보통의 아파트 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 대상 호수는 1층 102호이고, 감정평가서에는 1층 101호 및 102호가 근린생활시설 등으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 일반적인 아파트 실거래가격을 그대로 비교하면 잘못된 가격 판단을 내릴 수 있습니다. 현 단계에서 더 중요한 것은 감정가 할인율이 아니라 정확한 공부상 용도, 임대차와 점유 실태, 해당 상업공간의 실제 거래가치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 아파트 표기 / 감정평가 및 매각물건명세서상 1층 근린생활시설 등 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 7층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 458,000,000원 |
| 최저매각가 | 224,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 사건 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 홍성건설 (2025.06.19) / 서귀포수산업협동조합 (2026.03.27) |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 3,000,000,000원) |
| 임대관계 | 미상 · 감정평가 당시 내부 확인 불가 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나, 점유는 별개
권리관계의 출발점은 2025년 4월 18일 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 설정된 홍성건설 근저당권, 제주시스템산업 등 채권자의 가압류, 제주특별자치도의 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025년 12월 24일 이미 말소되었습니다. 현재 인수할 권리로 계산하거나 남아 있는 채권에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 49% 할인율은 확인되지만, 시세는 미검증
감정가 458,000,000원에 시작한 경매가 두 차례 유찰되어 현재 최저가 224,420,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 49%이며, 최초 감정가와 비교하면 상당한 가격 조정입니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가격은 확인되지 않습니다. 참고 가능한 단지 면적 통계는 대상 호수와 일치한다고 검증되지 않았으며, 특히 근린생활시설 이용 호수에 아파트 시세를 적용할 수 없습니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 458,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 224,420,000원 | 현재 최저가 · 실거래 검증 필요 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 157,094,000원 | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 109,965,800원 | 추가 유찰 시나리오 |
추가 유찰 가격은 시나리오상 금액이며 실제 매각기일·최저매각가 확정이나 낙찰을 의미하지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 및 확인되지 않은 인수금액은 별도입니다.
정리하면 현재 최저가 224,420,000원이 감정가 대비 낮다는 사실은 명확합니다. 그러나 실제 매수인에게 경제적으로 유리한 가격인지는 아직 증명되지 않았습니다. 실제 근린생활시설 매매사례 및 임대수익을 확보한 뒤 입찰 상한을 산정하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,941,880원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 220,478,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 6,087,693,530원 | 224,420,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,941,880원을 제외한 220,478,120원이 선순위 근저당권자인 서귀포수산업협동조합에 배당됩니다. 후순위 홍성건설 근저당권과 제주시스템산업 등의 가압류 채권에는 배당 여력이 없습니다.
채권최고액 등을 기준으로 한 배당표상 채권 합계는 6,087,693,530원, 예상 미배당액은 5,867,215,410원입니다. 홍성건설의 사건상 청구액은 3,913,106,000원이나 이 배당 시나리오에서 경매신청채권자에 대한 배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
위 계산은 제공된 추정 배당순위 및 채권최고액·청구금액을 기준으로 합니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배분, 당해세 및 최우선변제 등의 사항에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 채권의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 공동담보·다수 채권자 — 채무 규모와 낙찰자 부담을 구별
첫 번째 근저당권에는 공동담보목록 제2025-18753호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 3,000,000,000원이 반드시 이 102호에만 대응하는 실제 채무라는 의미는 아닙니다. 공동담보 목적물과 각 물건의 매각·배당관계에 따라 실제 배당 규모가 달라질 수 있으므로 공동담보목록과 관련 경매사건의 진행상황을 확인해야 합니다.
2025년 7월 제주시스템산업 등 여러 채권자가 청구금액 2,802,693,530원의 가압류를 신청했고, 이후 제주특별자치도의 압류 및 서귀포수산업협동조합의 별도 임의경매개시결정이 추가되었습니다. 이는 조합 소유 부동산에 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있다는 의미입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 사용승인일은 2025.01.21이며, 1층 상가 부분은 석재타일·스타코 외벽, 페인팅 내벽, 타일 바닥 및 시스템창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 1층 근린생활시설 부분에는 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하) 등으로 기재되어 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 개별공시지가는 429,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 내부 실사는 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 신축 건물이라는 점은 참고할 수 있으나, 이 1층 호수는 근린생활시설 이용이 확인되어 아파트 거래 수요와 구별해야 합니다. 실제 상가 수요와 임대수익 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 매각물건명세서를 대조하여 101동 1층 102호의 정확한 용도와 전유면적을 확인하세요. 아파트라는 명칭만으로 주거용으로 판단하지 마세요.
- 임차인·점유 조사. 현재 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 사업자등록 및 전입 관련 자료, 확정일자, 임대차계약과 실제 영업·점유관계를 확인하고 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 실거래·임대수익 비교. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 인근 유사 근린생활시설의 매매가격, 월세 수준, 공실 가능성 및 수익률로 적정 입찰가격을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합의 공동담보목록 제2025-18753호와 관련 경매사건을 대조하여 담보관계 및 배당 변수를 점검하세요.
- 압류·조세 확인. 제주특별자치도의 압류와 관련된 세금의 성격, 법정기일 및 배당 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현 최저가 224,420,000원과 추가 유찰 가정 157,094,000원·109,965,800원을 구분하고, 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 명도·공실 및 관리비. 현재 점유자가 확인되지 않았으므로 명도절차와 점포 공실 가능성을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 대출·취득비용. 근린생활시설로 취급되는 경우 주거용 아파트와 금융·세무 조건이 다를 수 있습니다. 공부상 용도에 맞추어 자금조달 가능성과 총취득비용을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 공동담보목록을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가율이 곧 51% 저평가는 아니다”
제주 도련블루핀 101동 102호는 권리관계와 가격관계를 분리해서 분석해야 하는 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 분명하고, 확인된 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료에 기초한 등기상 인수액은 0원입니다.
그렇지만 아파트라는 사건상 표기와 1층 근린생활시설이라는 감정평가상 이용상태의 차이, 확인되지 않은 임대차·점유관계, 최근 비교 실거래가격의 부재는 적지 않은 불확실성입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 용도·점유·시세 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 근린생활시설의 실거래가격과 임대수익을 검증하고, 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는지 확인한 다음에야 현재 최저가 224,420,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 용도와 실질취득비용에 대한 검증입니다.
