제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 4층 403호입니다. 감정가는 464,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 324,800,000원입니다. 소유자는 도련지역주택조합이며, 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 홍성건설 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
배당 측면에서는 상황이 선명합니다. 현재 최저가 324,800,000원을 기준으로 집행비용 5,347,200원을 제외한 319,452,800원이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 그 뒤의 홍성건설 근저당과 제주시스템산업 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 하지만 이 미배당 채권이 곧 매수인의 인수액이 되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 403호 |
| 물건종류 | 아파트 · 4층 403호 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 홍성건설 / 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.18. 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다. 뒤이어 설정된 홍성건설의 277,500,000원 근저당권, 제주시스템산업 등의 2,802,693,530원 가압류, 제주특별자치도 압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 464,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 324,800,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다음 회차 시나리오는 227,360,000원(49%), 그 다음은 159,152,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 324,800,000원 | 319,452,800원 | 5,760,740,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 5,856,816,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 5,924,069,658원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄기 때문에 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 미배당 규모 자체보다 실제 시세와 물건 상태를 기준으로 어느 회차 가격이 적정한지가 더 중요합니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 319,452,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권 총액 6,080,193,530원 중 채권자 배당액은 319,452,800원, 미배당액은 5,760,740,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 해당 아파트 구간은 아파트 등으로 이용 중이며, 보일러 난방·천정형 에어컨 냉방·위생 및 급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 건물이며, 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 8,548.7㎡, 공시지가는 429,300원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못해 설비내역과 배치가 집합건축물대장 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 작성됐습니다.
- 확장형발코니 확인. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재해 이를 고려하여 감정평가됐으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 재확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 464,000,000원에서 324,800,000원까지 낮아졌지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 변동 여부를 매각 직전 최신 등기사항으로 다시 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장은 확인
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각으로 정리되며, 현재 324,800,000원 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 근저당조차 전액 배당받지 못해 총 5,760,740,730원의 미배당이 발생하지만 그 부족액을 매수인이 떠안는 계산은 아닙니다.
다만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으며, 확장형발코니 관련 재확인 사항도 남아 있습니다. 무엇보다 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 실제 점유·내부상태와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
