제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 4층 401호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이며 2025.04.18 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사홍성건설 근저당권과 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
현재 최저매각가는 324,100,000원으로 감정가 463,000,000원의 70%입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 324,100,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가에서 30% 내려왔다’는 사실과 ‘시장가격보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 · 2025.04.18 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 324,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 홍성건설 · 2025.06.19 임의경매개시결정 |
| 사건 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.24 주식회사홍성건설 근저당권, 2025.07.28 주식회사 제주시스템산업 가압류, 2026.03.05 제주특별자치도 압류와 두 차례의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 2025.08.27 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 324,100,000원입니다. 감정가 463,000,000원 대비 70% 수준이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 같은 금액입니다. 하지만 이 사건에서 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 324,100,000원 | 324,100,000원 | 5,761,430,930원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 226,870,000원 | 226,870,000원 | 5,857,299,710원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 158,809,000원 | 158,809,000원 | 5,924,407,856원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 취득금액은 낮아지지만, 이것만으로 시장가격 대비 할인 폭을 판단할 수는 없습니다. 특히 최저가가 감정가의 70%라는 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐, 주변 실거래 대비 할인율이 아닙니다. 현 회차 가격의 메리트는 별도의 실제 거래가격 확인 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,337,400원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 318,762,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,080,193,530원 중 예상배당은 318,762,600원이고, 미배당은 5,761,430,930원입니다. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가서상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 해당 아파트 물건군은 아파트 등으로 이용 중이며, 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 설비. 아파트 물건군에는 보일러 난방설비, 천정형에어컨 냉방설비, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)·소로1류 저촉·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 429,300원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 확장형 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니가 소재하는 것으로 평가에 반영됐으며, 실제 소재 여부와 관련 사항은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못한 상태입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 324,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 물건의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 당해세 확인. 2026.03.05 제주특별자치도 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권의 우선순위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 확장형 발코니 확인. 감정가에는 확장형 발코니가 고려됐으므로 현황과 공부가 실제로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제의 구체적 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 현 회차 최저가는 324,100,000원으로 감정가 463,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
또한 감정평가서상 임대관계 미상, 폐문부재로 내부 미확인이라는 점이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 긍정적이지만 가격·점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다. 현 회차의 핵심은 ‘70%까지 떨어졌느냐’가 아니라, 324,100,000원이 실제 시장가격과 내부상태를 감안해 적정한가를 확인하는 것입니다.
