제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 6층 601호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이며, 2025.04.18 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025.04.24 홍성건설 근저당, 경매개시결정, 가압류, 제주특별자치도 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸 처리됩니다.
현재 최저매각가는 331,100,000원으로 감정가 473,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 구조가 비교적 단순하다는 점과 가격 메리트가 입증됐다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 331,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사홍성건설 근저당, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류 및 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2025.08.27 주식회사 더피플코리아 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 회차 최저가는 331,100,000원으로 감정가 473,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 231,770,000원(49%), 3회 유찰 시는 162,239,000원(34.3%)입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현 최저가나 향후 유찰가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,435,400원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 325,664,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 6,080,193,530원 중 채권자 예상배당은 325,664,600원이고, 총 미배당은 5,754,528,930원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층 규모 아파트로, 집합건축물대장상 사용승인일은 2025.01.21입니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 8,548.7㎡, 공시지가 429,300원/㎡이며 부정형 토지입니다.
- 하자·차이. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 331,100,000원을 실거래·매물 호가와 별도 대조하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계 미상, 폐문부재였습니다. 실제 거주자·점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 확장형 발코니. 매각물건명세서 비고상 집합건축물대장 건축물현황도에 확장형 발코니가 소재하며 이를 고려해 감정평가했습니다. 실제 현황과 관련 사항을 재확인하세요.
- 배당 구조. 현 최저가 기준 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당에도 미배당이 발생하고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 다만 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 세금·최우선변제. 제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 등기 권리구조만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가 473,000,000원에서 한 차례 유찰돼 331,100,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없으므로 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았다는 점까지 감안하면, 이 사건은 권리보다 시세와 점유 확인이 승부처입니다.
