제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 102동 4층 401호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.04.24. 주식회사홍성건설의 277,500,000원 근저당, 2025.06.19. 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정, 2025.07.28. 주식회사 제주시스템산업 등의 2,802,693,530원 가압류 등이 뒤따랐습니다.
현재 회차 예상 매각대금 324,800,000원에서는 집행비용 5,347,200원을 제외한 319,452,800원이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 주식회사홍성건설 근저당과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 5,760,740,730원이지만, 이 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하는 것은 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 홍성건설 / 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2025.01.21 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 대금 대부분을 흡수
말소기준은 2025.04.18. 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2025-18753호가 기재되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사홍성건설 근저당, 주식회사 제주시스템산업 등의 가압류, 제주특별자치도의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 현재 회차는 감정가 70%
현재 최저매각가는 324,800,000원으로 감정가 464,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 227,360,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시에는 159,152,000원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건의 가격 판단에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 입찰가는 실제 주변 거래가격과 개별 호수의 층·상태를 따로 대조해 정해야 하며, 현재 리포트에서는 감정가와 회차별 최저가의 관계만 기준으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 324,800,000원 | 319,452,800원 | 5,760,740,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 5,856,816,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 5,924,069,658원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 319,452,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 6,080,193,530원 중 319,452,800원이 배당되고 5,760,740,730원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 건이 포함된 주거 호수는 아파트 등으로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하는 점을 고려해 감정평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 사용승인일자는 2025.01.21입니다. 외벽은 석재타일붙임·스타코 등, 내부는 벽지붙임·타일붙임 등, 바닥은 강화마루·타일 등으로 기재됐습니다.
- 설비. 주거 호수에는 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 확장형발코니. 감정평가에 확장형발코니가 반영되어 있으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 현장에서 재확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 단계에서 내부를 확인하지 못했으므로 마감·설비·하자 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 개별 실거래 원본을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 성격. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 예상 매각대금 324,800,000원에서는 선순위 근저당에 319,452,800원이 배당된 뒤 후순위 채권은 대부분 미배당으로 남습니다. 그럼에도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 안전성과 현장 확인은 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이고, 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나 점유·임대차와 내부 상태는 입찰 전 재확인입니다. 가격 역시 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
