제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 7층 701호입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당 277,500,000원, 2025.06.19. 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정, 2025.07.28. 주식회사 제주시스템산업 가압류 2,802,693,530원, 2026.03.05. 제주특별자치도 압류, 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기상 핵심은 비교적 명료합니다. 오히려 체크할 부분은 점유와 가격입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 수차례 현장조사에서도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 또한 최저가는 334,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료 없이 단순히 “30% 할인”만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 7층 701호 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.04.18. 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록 제2025-18753호가 기재되어 있습니다. 그 이후 설정된 주식회사홍성건설 근저당, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류와 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.27. 주식회사 더피플코리아 가압류 22,000,000원은 2025.12.24. 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 334,600,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 234,220,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 163,954,000원(감정가 34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 334,600,000원 | 5,751,077,930원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 234,220,000원 | 5,850,052,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 163,954,000원 | 5,919,334,886원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 매각가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 입찰가격은 주변 아파트 거래와 대상 호수의 실제 내부상태를 별도로 확인해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,484,400원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 329,115,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,080,193,530원 중 배당액은 329,115,600원, 총 미배당은 5,751,077,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물이며 사용승인일은 2025.01.21입니다. 아파트 부분에는 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 대지. 지목은 대, 토지면적 8,548.7㎡, 공시지가 429,300원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 확장형발코니는 감정평가에 반영돼 있으며 실제 소재 여부와 관련 사항은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 수차례 현장조사에도 폐문부재였습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입관계·현장을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 334,600,000원, 감정가 대비 70%입니다. 감정가 할인율만 보지 말고 주변 아파트 거래와 대상 호수 상태를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당은 5,751,077,930원이지만 배당부족액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역이므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 확장형발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 있어 감정가에 반영됐으므로 실제 현황과 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형”
이 물건은 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았습니다. 가격은 1회 유찰로 감정가 478,000,000원에서 334,600,000원까지 내려왔지만, 시세 비교 없이 70%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 등기 권리는 통과, 점유와 가격 검증은 필수인 사건입니다.
