제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 5층 503호입니다. 감정평가상 아파트 등으로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하는 점을 고려해 감정평가됐습니다. 소유자는 도련지역주택조합입니다. 권리관계의 출발점은 2025.04.18. 설정된 서귀포수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 328,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건에서 현재 확인되는 장점은 가격보다 먼저 매수인 인수 0원이라는 권리 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 328,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당권, 2025.06.19. 임의경매개시결정, 2025.07.28. 가압류, 2026.03.05. 제주특별자치도 압류, 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.08.27. 주식회사 더피플코리아의 가압류는 2025.12.24. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 328,300,000원으로 감정가 469,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 229,810,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 시나리오는 160,867,000원(감정가 34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 328,300,000원 | 322,903,800원 | 5,757,289,730원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 229,810,000원 | 225,792,660원 | 5,854,400,870원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 160,867,000원 | 157,814,862원 | 5,922,378,668원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 변화는 채권자 배당 문제이고, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 시세 자료는 없어 현재 최저가 328,300,000원의 시장가격상 매력도는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 322,903,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 6,080,193,530원, 채권자 예상배당은 322,903,800원, 미배당은 5,757,289,730원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일자는 2025.01.21.이며, 아파트 부분은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 평가됐습니다.
- 설비. 아파트 부분은 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·토지거래계약에관한허가구역이며 소로1류에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 8,548.7㎡, 공시지가는 429,300원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 가격 원본 확인. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 선순위 근저당. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당 채권최고액 3,000,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다.
- 확장형발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하는 것으로 평가됐으므로 실제 현황과 관련 사항을 재확인하세요.
- 내부 상태. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 설비내역과 배치 등은 관련 도면과 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 점유 확인은 별도로 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 328,300,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 이 물건은 권리상 인수 여부와 시장가격 적정성을 분리해 검토하는 것이 핵심입니다.
