제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 102동 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 말소기준은 2025.04.18. 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 뒤이어 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당권 277,500,000원이 설정됐고, 2025.06.19. 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정이 이 사건번호로 등기됐습니다.
권리 구조만 보면 말소기준 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 사건의 난점은 인수권리보다 배당 구조와 점유 확인, 그리고 가격 검증 부재에 있습니다. 현재 최저가 322,000,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 102동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 322,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
| 등기부 발급 | 2026.08.11 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.18. 근저당
말소기준권리는 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사홍성건설 근저당권, 주식회사 제주시스템산업 가압류, 제주특별자치도 압류와 경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 배당 구조 — 신청채권자까지 돈이 내려오지 않는다
현재 최저매각가 322,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 5,308,000원을 먼저 공제하고, 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당에 316,692,000원이 배당됩니다. 그 시점에서 매각대금이 모두 소진돼 주식회사홍성건설 근저당과 주식회사 제주시스템산업 가압류, 소유자에게 돌아가는 금액은 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,080,193,530원 중 현재 회차 예상배당은 316,692,000원이고, 미배당은 5,763,501,530원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
③ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 5,763,501,530원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 5,858,749,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 5,925,422,450원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각가가 내려갈수록 선순위 근저당에 돌아가는 배당이 줄고 전체 미배당액은 커집니다. 이 구조에서 채권자 미배당이 크다는 사실과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 최저가는 322,000,000원으로 감정가 460,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없어 322,000,000원이 최근 거래시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “한 번 유찰돼 감정가 대비 30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물이며 사용승인일은 2025.01.21입니다. 해당 아파트 부분은 벽지·타일·강화마루·샷시창호 등의 마감과 난방·천정형에어컨·승강기 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M 이하, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다. 공시지가는 429,300원/㎡입니다.
- 하자·현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 반영돼 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 최저가 322,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰 구간이라고 판단하지 말고, 최근 실거래와 현재 매물가를 별도로 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장 내부도 확인되지 않았으므로 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 경매 진행 상태. 이 사건 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 만큼, 무잉여 관련 처리와 2026타경10468의 진행 관계를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 확장형발코니. 감정가는 확장형발코니를 고려해 산정됐으므로 실제 소재 여부와 관련 사항을 현장에서 다시 확인하세요.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 실제 취득 과정에서 적용되는 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 절차는 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으며, 현재 매각가에서는 선순위 근저당이 대금을 사실상 전부 가져가 신청채권자 배당이 0원입니다. 여기에 별도 경매개시결정도 등기돼 있어 절차 확인이 필요합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 322,000,000원은 감정가 460,000,000원의 70%지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 인수 0원이라는 권리상 장점과 별개로, 실제 점유·경매 진행 상태·현 시세를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
