제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 104동 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 소유권보존과 함께 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사홍성건설 근저당, 임의경매개시결정, 가압류와 압류가 이어졌지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가 가정은 333,200,000원입니다. 집행비용 5,464,800원을 제외한 327,735,200원이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권 미배당 규모는 크지만, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권총액 자체보다 점유·내부 상태와 실제 가격 적정성을 확인하는 쪽이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 7층 701호 |
| 물건종류 | 아파트 · 7층 701호 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 감정 이용상태 | 아파트 등으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2025.04.18. 을구 1번 서귀포수산업협동조합 근저당입니다. 뒤이어 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당이 설정됐고, 2025.06.19. 주식회사 홍성건설의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.07.28. 주식회사 제주시스템산업 가압류와 2026.03.05. 제주특별자치도 압류도 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.08.27. 주식회사 더피플코리아 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 실거래 근거는 없다
감정가는 476,000,000원, 현재 최저매각가는 333,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 233,240,000원, 그 다음은 163,268,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 단지 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮아졌으니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 할인율은 경매 진행상 할인 폭일 뿐, 시장가 대비 할인율과 동일하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 333,200,000원 | 5,752,458,330원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 233,240,000원 | 5,851,018,890원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 163,268,000원 | 5,920,011,282원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 327,735,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 6,080,193,530원 중 327,735,200원이 배당되고 5,752,458,330원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 현장·물건 상태 — 폐문부재와 확장형 발코니
- 이용상태. 감정평가상 해당 아파트군은 아파트 등으로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 설비와 배치 관련 내용은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 기재됐습니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니가 소재하는 점을 감정가에 반영했으며, 실제 소재 여부와 관련 사항은 재확인이 필요합니다.
- 설비. 아파트군에는 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생·급배수, 소화·화재탐지, 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20M이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 8,548.7㎡, 공시지가는 429,300원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자·임대차 여부를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 미확인이므로 마감상태·하자·수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 확장형 발코니. 건축물현황도에 반영된 확장형 발코니의 실제 상태와 관련 사항을 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 476,000,000원과 최저가 333,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 인근 거래가격을 확인하세요.
- 토지거래 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 476,000,000원에서 1회 유찰돼 333,200,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 폐문부재에 따른 내부 미확인까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·내부 상태는 현장 확인 후 판단입니다.
