제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동에 있는 도련블루핀아파트 104동 5층 501호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025년 4월 소유권보존등기와 함께 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이어 주식회사 홍성건설의 근저당권이 설정됐고, 홍성건설이 2025년 6월 임의경매를 신청했습니다. 이후 가압류와 지방자치단체 압류까지 이어진 다수 채권자가 얽힌 경매입니다.
그러나 채권액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후 설정된 담보권과 압류 등이 매각으로 소멸한다면, 배당받지 못한 일반 채권액은 원칙적으로 매수인의 인수금액이 아닙니다. 이 사건의 진짜 확인 과제는 점유·임대관계와 현재 가격의 시장 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 104동 5층 501호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인 2025.01.21. |
| 단지 규모 | 90세대 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (2025.04.18. 소유권보존) |
| 감정가 | 467,000,000원 |
| 최저매각가 | 228,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 경매 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2025.04.18. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 서귀포수산업협동조합이고 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리이며, 그 이후 설정된 홍성건설 근저당권, 제주시스템산업 관련 가압류, 제주특별자치도 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2025-18753호가 기재돼 있습니다. 공동담보에 관한 실제 채권잔액과 다른 담보물의 변제·배당 상황은 이 물건의 최종 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
2026.03.05. 제주특별자치도 압류도 등기돼 있습니다. 압류등기 자체의 매각 소멸 여부와 별도로 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 존재 여부는 확인해야 합니다. 뒤에서 제시하는 배당표는 이러한 변수를 반영하지 않은 추정표입니다.
② 가격 검증 — 감정가의 49%와 시세의 49%는 다르다
현재 최저매각가는 228,830,000원입니다. 감정가 467,000,000원 대비 49% 수준으로, 이미 2회 유찰됐습니다. 가격이 감정가에서 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이것만으로 시장가격 대비 할인됐다고 결론 내리기는 어렵습니다.
도련블루핀아파트는 사용승인일이 2025.01.21.인 단지로, 규모는 90세대입니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타나며, 현재 물건은 이를 넘어 2회 유찰된 상태입니다. 다만 유찰 횟수만으로 건물의 적정 시세나 향후 낙찰 여부를 단정할 수는 없습니다.
회차별 가격과 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 228,830,000원 | 224,826,380원 | 5,855,367,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 160,181,000원 | 157,138,466원 | 5,923,055,064원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 112,126,700원 | 109,756,926원 | 5,970,436,604원 | 0원 |
현재 회차는 최저가 낙찰을 가정한 추정치이며, 이후 회차는 추가 유찰을 전제로 한 가정입니다. 실제 낙찰가격이나 향후 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다. 매수인 인수 0원은 확인된 배당·권리관계에 따른 계산으로, 미확인 점유관계에서 발생할 수 있는 추가 위험은 별도입니다.
눈에 띄는 것은 미배당액이 매우 크다는 점입니다. 현재 회차 기준 배당 대상 채권액은 6,080,193,530원인데 채권자에게 돌아가는 추정 배당액은 224,826,380원에 그칩니다. 따라서 미배당액은 5,855,367,150원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 떠안을 채무액을 의미하지 않습니다. 담보권이 매각으로 소멸하는 것과 채권자가 채권을 전액 회수하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,003,620원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 224,826,380원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,003,620원을 공제한 224,826,380원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2025.01.21.이며, 철근콘크리트구조 지상 7층 건물입니다. 아파트 부분은 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 급·배수, 소화, 화재탐지 및 승강기설비 등이 기재돼 있습니다. 다만 내부를 직접 확인한 결과는 아닙니다.
- 단지 규모. 도련블루핀아파트는 90세대 규모입니다. 대단지 아파트와 비교할 때 매수층과 거래사례의 폭을 별도로 검토해야 하며, 실제 거래량을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 토지·도로. 토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 남동측으로 폭 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 429,300원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류 저촉 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 실제 거래와 경매취득 시 허가 적용 여부 및 예외를 확인해야 합니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니를 고려하여 감정평가했습니다. 실제 확장 상태와 관련 사항은 재확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부 마감, 설비 상태, 누수 및 실제 점유 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증이 먼저. 현재 최저가 228,830,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 증거는 아직 확보되지 않았습니다. 동일 면적·유사 층·최근 거래가격과 실매물 호가를 비교해 응찰가격의 상한을 정해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 임대관계 미상이고 내부 출입도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자가 있다면 전입, 점유 개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 위험을 다시 판단해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 서귀포수산업협동조합의 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 실제 피담보채권 잔액과 다른 담보물의 처분·배당관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 청구금액 확인. 주식회사 홍성건설의 경매 청구금액은 3,913,106,000원인 반면, 이 호실에 설정된 홍성건설 근저당권의 채권최고액은 277,500,000원입니다. 청구금액의 구성과 담보 범위를 경매기록으로 대조해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 2026.03.05. 제주특별자치도 압류가 등기돼 있습니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 영향 등을 확인해야 합니다.
- 중복 경매절차 확인. 본 사건 외에도 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합의 임의경매개시결정(2026타경10468)이 등기돼 있습니다. 두 경매절차의 진행·병합·취하 여부를 확인해야 합니다.
- 조합 소유 물건 확인. 등기상 소유자가 도련지역주택조합입니다. 구분소유권과 대지사용권의 현황, 관리주체 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 상태·발코니 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 확장형 발코니를 전제로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 확장 여부, 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자의 인도 협의 비용을 점검해야 합니다. 이 비용들은 배당상 인수 0원과 구별해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 2026.08.11. 발급된 등기내용 이후의 변동사항, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰”과 “저가 매수”는 같은 말이 아니다
이 물건의 가장 강한 숫자는 49%입니다. 감정가 467,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 최저매각가 228,830,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이것은 어디까지나 감정가 대비 가격입니다. 동일 면적의 최근 실거래가격이 검증되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 내부 확인 실패, 공동담보, 조세 압류 및 별도 경매개시결정은 입찰 전 확인해야 할 요소입니다.
현재 회차에서 가장 중요한 판단은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 실제 취득에 필요한 금액이 확인 가능한 시장가격보다 충분히 낮은지입니다. 점유 및 배당관계를 재확인한 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 적정성과 점유 위험은 아직 검증이 필요합니다.
