제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 104동 5층 501호입니다. 등기상 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18. 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 뒤이어 2025.04.24. 주식회사홍성건설의 채권최고액 277,500,000원 근저당권, 2025.06.19. 임의경매개시결정, 가압류와 압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 467,000,000원의 70%인 326,900,000원입니다. 한 차례 유찰되어 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 사건에서는 실질적으로 낙찰자가 승계하는 금액이 예상되지 않아 실질취득금액도 현재 회차 기준 326,900,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시장가격과의 비교가 아니므로 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 104동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 매촌2길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 326,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 홍성건설 |
| 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.24. 주식회사홍성건설 근저당권, 2025.06.19. 임의경매개시결정, 2025.07.28. 가압류, 2026.03.05. 제주특별자치도 압류, 2026.03.27. 서귀포수산업협동조합의 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.27. 주식회사 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 예상배당표 (매각가 326,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,376,600원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 321,523,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 326,900,000원을 기준으로 집행비용 5,376,600원을 제외한 321,523,400원이 선순위 서귀포수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당·가압류 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 6,080,193,530원 중 321,523,400원이 배당되어 미배당액은 5,758,670,130원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 326,900,000원 | 70% | 321,523,400원 | 5,758,670,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 228,830,000원 | 49% | 224,826,380원 | 5,855,367,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 160,181,000원 | 34% | 157,138,466원 | 5,923,055,064원 | 0원 |
이 사건의 구조적 특징은 유찰이 진행되어 매각가격이 내려가도 예상 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 현재 회차 326,900,000원, 2회 유찰 시 228,830,000원, 3회 유찰 시 160,181,000원으로 내려가지만 그 차이는 채권자들의 배당 감소와 미배당 증가로 반영됩니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 기준 회차 변화이므로 시장가격 대비 싸고 비싼지는 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 도련초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 아파트 구분건물은 아파트 등으로 이용 중이며, 보일러 난방·천정형 에어컨 냉방·위생 및 급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2025.01.21이며 외벽은 석재타일붙임·스타코 등, 내부는 벽지·타일·강화마루 등의 마감으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 429,300원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 토지면적은 8,548.7㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 내부와 임대관계가 확인되지 않았으므로 전입·점유·인도관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 326,900,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 228,830,000원, 3회 유찰 시 160,181,000원으로 내려가는 구조를 기준으로 자금계획을 미리 정리하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 지정사항을 입찰 전에 원문 기준으로 확인하세요.
- 발코니·내부 상태. 확장형 발코니와 실제 내부 상태가 현장조사에서 확인되지 않았으므로 실물 상태를 별도로 점검하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당표의 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2025.04.18. 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 326,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가격 대비 우위를 단정하면 안 됩니다. 여기에 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 결론은 권리관계는 양호하되 가격 검증과 실제 점유 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
