제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동 도련블루핀아파트 103동 3층 301호입니다. 감정평가상 기호(3)~(16)는 아파트 등으로 이용 중이며, 사용승인일자는 2025.01.21입니다. 소유자는 도련지역주택조합이고, 2025.04.18 소유권보존과 같은 날 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 주식회사홍성건설의 채권최고액 277,500,000원 근저당, 주식회사 제주시스템산업의 2,802,693,530원 가압류, 제주특별자치도 압류와 두 건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 별도로 2025.08.27 더피플코리아의 22,000,000원 가압류는 2025.12.24 해제로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 103동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 321,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 3,913,106,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 회차 최저매각가는 321,300,000원으로 감정가 459,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 224,910,000원(49%), 3회 유찰 시는 157,437,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에서 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 사용승인일자가 2025.01.21인 물건이고, 감정평가 역시 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 실제 내부 상태와 시장가격을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,298,200원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 316,001,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,080,193,530원 중 예상배당은 316,001,800원이고, 미배당은 5,764,191,730원입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도련초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물의 아파트로 이용 중이며, 사용승인일자는 2025.01.21입니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 8,548.7㎡, 공시지가 429,300원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건축물 현황. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형발코니가 소재하여 이를 고려해 감정평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상·폐문부재이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 마감·설비·하자 상태를 별도 점검할 필요가 있습니다.
- 확장형발코니 확인. 건축물현황도상 확장형발코니가 반영됐으므로 실제 현황과 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 321,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 5,764,191,730원은 채권자 측 부족액이며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현황을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 등기들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 감정평가에서 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 여기에 시장 실거래 비교 근거가 없어 321,300,000원이 실제로 싼 가격인지도 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 점유·내부상태·시장가격 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
