제주지방법원 2025타경8297. 제주시 도련일동에 있는 도련블루핀아파트 103동 301호입니다. 2025년 사용승인된 집합건물로, 등기상 소유자는 도련지역주택조합입니다. 이 물건의 핵심은 가격이 빠르게 내려온 반면, 담보권과 채권관계는 상당히 복잡하다는 데 있습니다. 2025년 4월에만 채권최고액 3,000,000,000원의 선순위 근저당과 277,500,000원의 후순위 근저당이 설정됐고, 이후 경매개시결정과 고액 가압류가 이어졌습니다.
하지만 채무가 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이번 사건의 말소기준권리는 첫 번째 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자에게 배당이 부족하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 점유관계, 세금의 배당 우선순위, 공동담보 관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 제103동 제3층 제301호 도로명주소: 제주시 매촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 등으로 이용 중 |
| 단지 규모 | 도련블루핀아파트 · 90세대 |
| 사용승인일 | 2025.01.21 |
| 소유자 | 도련지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 | 459,000,000원 |
| 최저매각가 | 224,910,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 홍성건설 (2025.06.19 경매개시결정 등기) |
| 사건 청구금액 | 3,913,106,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원 · 공동담보목록 제2025-18753호 |
| 임차관계 / 점유 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 고액 채권은 남지만 등기상 후순위 권리는 소멸
가장 중요한 날짜는 2025.04.18입니다. 이날 설정된 서귀포수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤인 2025.04.24 설정된 홍성건설 근저당권과 2025.07.28 설정된 제주시스템산업 등 채권자의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2025.08.27 등기된 더피플코리아의 가압류 22,000,000원은 2025.12.24 이미 말소됐습니다. 2026.03.05 제주특별자치도의 압류도 등기상 말소기준권리보다 늦지만, 조세채권의 실제 배당 순위는 법정기일 등에 따라 달라질 수 있으므로 단순히 압류등기 날짜만으로 세금 문제를 확정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 시세의 49%라는 뜻은 아니다
감정가는 459,000,000원, 현재 최저매각가는 224,910,000원입니다. 감정평가액 대비 가격이 51% 내려온 상태라는 점은 분명합니다. 그러나 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격은 다릅니다.
이 물건은 최근 실거래를 기준으로 적정 가격을 확정하기 어렵습니다. 따라서 224,910,000원이 주변 거래가격보다 낮다고 판단할 근거는 아직 충분하지 않습니다. 특히 2025년 사용승인된 비교적 새로운 건물이라는 사실만으로 감정가가 현재 시장가치를 정확히 반영한다고 볼 수도 없습니다.
회차별 가격 시나리오
현재는 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰이 발생한다는 가정하에 제시된 최저매각가와 예상 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 224,910,000원 | 49.0% | 5,859,232,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 157,437,000원 | 34.3% | 5,925,760,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,205,900원 | 24.01% | 5,972,330,513원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 조건부 시나리오이며, 향후 실제 매각기일이나 최저가격의 확정 공고를 의미하지 않습니다. 인수 추정액은 현재 확인된 권리 및 점유관계를 기준으로 합니다.
유찰이 추가될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자들의 배당 부족액은 오히려 증가합니다. 다만 이 미배당액은 소멸하는 채권의 배당 부족분이며, 매수인이 같은 금액을 부담한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,948,740원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 220,961,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 홍성건설 | 277,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주시스템산업 등 | 2,802,693,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용과 배당액은 예상치이며, 실제 채권잔액·조세채권·배당요구·공동담보 관계에 따라 변동될 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
매각대금 224,910,000원에서 추정 집행비용 3,948,740원을 제외하면 220,961,260원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 홍성건설 근저당권과 제주시스템산업 등의 가압류에는 예상배당이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
집계된 배당대상 채권액은 6,080,193,530원, 예상 채권자 배당액은 220,961,260원, 예상 미배당액은 5,859,232,270원입니다. 이는 매수인의 인수채무가 아니라 채권자에게 지급되지 못하는 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 도련일동 소재 도련초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다. 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2025.01.21입니다. 아파트 부분은 철근콘크리트구조로, 벽지·타일·강화마루 등의 마감과 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방 및 승강기 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용 형태. 감정평가 대상 건물군에는 근린생활시설과 아파트가 함께 있으며, 해당 경매물건은 아파트로 평가되어 아파트 등으로 이용 중입니다.
- 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도에 확장형 발코니가 기재되어 있고, 이를 고려해 감정평가했습니다. 실제 발코니의 설치 상태와 적법성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 확인 한계. 감정평가 과정에서 수차례 현장조사를 했지만 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 설비·배치 관련 내용은 건축물현황도와 인근 유사 건물을 기준으로 작성되었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 기재되어 있습니다. 도로 관련 소로1류 저촉사항도 있어 거래와 이용에 관한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 및 현장 상태가 모두 검증됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 도련블루핀아파트는 90세대 규모입니다. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있으며, 본건은 2회 유찰됐습니다. 최근 매매 실거래에 근거한 적정 매각가격이나 환금성을 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.04.18 서귀포수산업협동조합 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요. 공동담보목록 제2025-18753호도 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 주민등록 관련 사항, 현황조사서와 실제 점유자를 확인하고 임대차계약 존재 여부 및 대항력 가능성을 조사해야 합니다.
- 압류와 조세. 제주특별자치도의 2026.03.05 압류와 관련하여 조세채권의 종류, 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요. 등기일이 후순위라는 사정만으로 세금의 배당 순위를 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자 및 사건 진행. 홍성건설의 경매신청과 후순위 근저당, 별도 경매개시결정의 관계를 확인하세요. 특히 신청채권자에게 배당이 없는 추정 구조이므로 경매절차의 계속 진행 여부와 매각기일의 유효성을 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 기반 입찰가. 감정가 459,000,000원과 현재 최저가 224,910,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 면적·입지·연식의 최근 거래가격과 실제 거래 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 가격은 157,437,000원과 110,205,900원입니다. 가격이 낮아진다고 자동으로 수익성이 확보되는 것은 아니므로 시세 검증과 점유 확인을 우선해야 합니다.
- 현장 확인. 103동 301호의 실제 내부 상태, 발코니 확장 여부, 설비 가동상태와 하자 유무를 확인하세요. 폐문부재로 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도 가능성, 명도 협의 및 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 예상배당표의 인수액과 별도로 발생할 수 있습니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재된 만큼, 경매취득 시 적용되는 규제와 취득 후 이용·처분상 제한 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건 진행상황 및 매각기일 공고를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “49%의 할인율보다 중요한 것은 실제 시세와 점유”
이 물건은 고액 채권이 얽혀 있지만 말소기준권리는 명확한 사례입니다. 서귀포수산업협동조합의 2025.04.18 근저당권 이후 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 배당구조상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 채권자들의 예상 미배당액 5,859,232,270원을 매수인의 추가 부담으로 오해해서는 안 됩니다.
그러나 인수 추정액 0원이라는 계산만으로 안전한 입찰이라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 조사도 이뤄지지 않았습니다. 공동담보 근저당과 조세 압류가 존재하며, 후순위 신청채권자가 배당받지 못하는 구조도 확인해야 합니다. 무엇보다 224,910,000원이 실제 시장에서 얼마나 경쟁력 있는 가격인지 검증되지 않았습니다.
감정가 대비 49%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 그 자체로 저가매수 기회가 확인된 것은 아닙니다. 이 물건의 판단 순서는 실제 점유와 법원 진행상태 확인 → 최근 실거래 기반 시세 검증 → 최종 입찰가격 결정입니다. 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 현장 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
