광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 소재 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자는 최영산이고, 등기상 최초 소유권보존과 말소기준 근저당권 설정일은 모두 2015.09.24.입니다. 말소기준권리는 공화새마을금고의 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 임다빈의 주택임차권, 경매개시결정, 가압류와 순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “보증금 50,000,000원인데 최저가는 22,902,000원”이라는 숫자만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 임다빈의 임대차계약일은 2024.02.27., 점유개시일은 2024.02.27., 주민등록일과 확정일자는 2024.03.06.입니다. 말소기준 2015.09.24.보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없고, 2025.03.12. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 보증금의 미배당분을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층201호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 63,900,000원 / 22,902,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 경매개시 채권자 | 여수엑스포새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.09.24. 을구 1번 공화새마을금고 근저당권입니다. 임다빈의 임차권등기는 2025.03.12., 경매개시결정은 2025.03.18., 임다빈의 가압류는 2025.05.09., 순천시 압류는 2025.05.15.로 모두 후순위입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 201호 임다빈은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임다빈 | 전유부분 건물의 전부 | 2024.03.06 / 2024.03.06 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
임다빈은 2024.02.27. 계약·점유개시, 2024.03.06. 주민등록·확정일자를 갖추고 2025.03.12. 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준인 2015.09.24. 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 최저가 22,902,000원이 보증금보다 낮더라도 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 50,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 공식은 적용되지 않습니다.
현황조사에는 202호부터 603호까지 여러 호실의 점유자도 확인됩니다. 이들 기록은 모두 전입일이 2015.09.24. 말소기준 이후로 판정되어 대항력은 없으며, 다수는 보증금 확인이 필요한 상태입니다. 이 사건처럼 여러 호실의 점유관계가 함께 조사된 건은 현장 점유와 실제 인도 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
감정가 63,900,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 22,902,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 18,321,600원, 6회 유찰 시 14,657,280원으로 제시됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 22,902,000원 | 22,089,764원 | 612,910,236원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,321,600원 | 17,591,811원 | 617,408,189원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,657,280원 | 13,993,449원 | 621,006,551원 | 0원 |
가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래와 직접 비교할 거래금액이 확인되지 않으므로 “감정가의 35.84%니까 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있어 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 812,236원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 22,089,764원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 임다빈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 22,902,000원 가정 시 채권자 총 청구액 635,000,000원 중 22,089,764원이 배당되고 612,910,236원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 같은 의미가 아니며, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 주거용 건부지이며 토지면적은 190.0㎡, 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. ‘그리고’ 16세대, 사용승인일 2015.09.15.로 제시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임다빈 임대차 원본 확인. 임차권등기 보증금 50,000,000원, 계약일 2024.02.27., 전입·확정일자 2024.03.06.을 계약서와 배당요구 관계까지 대조합니다.
- 가장임차인 의심사항 확인. 임다빈이 임차권자이면서 가압류 채권자로도 기재된 사정을 관계서류에서 확인합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유관계가 확인되므로 실제 201호 점유자와 인도대상을 현장에서 확인합니다.
- 토지 별도등기 확인. 말소동의서 제출 사실과 매각물건명세서의 최종 기재를 원본에서 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 할인율만 보지 말고 인근 동일 용도·면적의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 최종 배당순위를 확인합니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 대항력이 없으면 인수형이 아니다”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이고, 임다빈의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 현재 최저가 22,902,000원을 크게 웃돌더라도 매수인이 그 차액을 떠안는 구조가 아니며, 현재 시나리오의 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 조심해야 합니다. 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 다세대라는 용도와 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%라는 통계가 함께 제시됩니다. 실거래 비교 없이 낮은 최저가만으로 싸다고 평가하기보다는 권리는 소멸구조를 확인하고, 가격은 실제 환금성과 거래가로 다시 검증해야 하는 물건입니다.
