광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 도로명 오리정3길 8의 2층 201호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 최영산이고 2015.09.24 소유권보존과 같은 날 공화새마을금고 채권최고액 585,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2014-419호에 연결돼 있으며, 본 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.12 임다빈의 주택임차권, 2025.03.18 임의경매개시결정, 2025.05.09 임다빈의 50,000,000원 가압류, 2025.05.15 순천시 압류가 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 낙찰 후 법정 인수액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층 201호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비 |
| 소유자 | 최영산 · 2015.09.24 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 63,900,000원 / 28,627,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24 접수된 을구 1번 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 585,000,000원은 공동담보가 설정된 금액이고, 이후 임차권·경매개시결정·가압류·압류는 모두 후순위입니다. 배당이 부족하더라도 이들 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 임차관계 — 보증금 5,000만원 임차권도 대항력 없음
대상 전유부분 건물 전체에는 임다빈의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2024.02.27, 점유개시일 2024.02.27, 주민등록과 확정일자는 2024.03.06, 보증금은 50,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 2015.09.24보다 훨씬 뒤이므로 제공 자료상 대항력 없음으로 판정됐고, 매수인 인수액도 0원입니다.
현황조사에는 201호 외에도 202호부터 603호까지 여러 호실의 전입자가 함께 기재돼 있습니다. 아래 표는 호실별 기재를 그대로 구분한 것으로, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람은 해당 항목을 미상으로 표시했습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 제공 자료에서는 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 호실 | 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 전병규 | 2020.04.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 203호 | 김지은 | 2024.03.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 204호 | 이상현 | 2025.01.24 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 김지영 | 2023.11.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 전서희 | 2023.02.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 서재호 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 304호 | 홍승지 | 2022.02.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 김승주 | 2024.02.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 박솔 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 | 김문정 | 2022.01.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 404호 | 윤성혁(계약자 윤행임) | 2025.01.02 | 60,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501호 | 김수현 | 2023.09.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 유민상 | 2022.06.28 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 503호 | 김대훈 | 2024.02.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 601호 | 김지원 | 2024.05.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 602호 | 배수현 | 2016.01.04 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 603호 | 윤종훈 | 2025.01.08 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전유부분 전부 | 임다빈 | 2024.03.06 | 50,000,000원 | 2025.03.12 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 아직 미확인
현재 최저매각가는 28,627,000원으로 감정가 63,900,000원의 44.8%입니다. 다만 부동산 통계에는 단지명 그리고, 총 16세대, 준공일 2015.09.15, 대상면적 24.2㎡가 기재돼 있으나 면적 매칭은 일치하지 않습니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 본건도 현재 정확히 3회 유찰된 상태입니다. 즉 “유찰이 많아 가격이 내려왔다”는 사실은 분명하지만, 이것이 곧 “시장가보다 싸다”는 뜻은 아닙니다. 실질취득액은 인수 0원을 반영해 28,627,000원으로 계산되며, 이 금액을 주변 실제 거래·매물과 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 915,286원 |
| 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 27,711,714원 |
| 갑구 3번 가압류 · 임다빈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 635,000,000원 중 27,711,714원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 607,288,286원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 28,627,000원 | 27,711,714원 | 607,288,286원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 22,901,600원 | 22,089,371원 | 612,910,629원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 18,321,280원 | 17,591,497원 | 617,408,503원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 190.0㎡ · 공시지가 437,100원/㎡ · 평지·사다리형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 외벽 석재 붙임·몰탈위 페인팅, 창호 샷시창호로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 부동산 통계상 단지명은 ‘그리고’, 총 16세대이며 준공일은 2015.09.15입니다. 동일면적 실거래가 확인되지 않아 실제 매도 유동성은 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권자와 신청채권자 관계 확인. 공화새마을금고와 여수엑스포새마을금고의 채권 승계·변경관계를 등기부와 경매신청서류에서 대조하세요.
- 임다빈 임대차 실체 확인. 임차권자와 가압류 채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·채권 발생원인을 확인하세요.
- 다른 호실 전입자 분리 확인. 현황조사상 202호~603호 점유자들이 함께 기재되어 있으므로 201호의 실제 점유자와 명도대상을 현장에서 특정하세요.
- 시세 직접 조사. 최저가 28,627,000원이 감정가의 44.8%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래·매물을 비교하세요.
- 토지 별도등기. 말소동의서 제출 기재와 실제 말소대상·절차를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 배당 제외항목. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고치로 보세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임다빈의 50,000,000원 임차권을 포함한 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그래서 현재 최저가 28,627,000원에 낙찰받는 경우 실질취득액도 28,627,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔어도 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않고 부동산 통계의 면적 매칭도 불일치합니다. 여기에 임차권자와 가압류 채권자가 동일한 관계, 신청채권자와 말소기준 근저당권자의 명칭 차이도 원본에서 정리해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다.
