💰 29,658,000원 🏷️ 감정가 45% 🔒 인수 0원 ⚠️ 3회 유찰
광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 3층 303호 다세대 물건입니다. 감정가는 66,200,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,658,000원입니다. 등기상 소유자는 최영산이며, 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2014-419호로 기재돼 있으며, 이후 등기된 경매개시결정·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 감정가에서 크게 내려왔지만 이 데이터에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 29,658,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 다세대주택이라는 용도, 3회 유찰, 건물 내 다수 점유자 조사와 보증금 미상 사례를 함께 놓고 실제 환금성과 303호 점유·명도 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층303호 |
| 도로명 | 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,200,000원 / 29,658,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 채무자는 최영산입니다. 2025.03.18 여수엑스포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2025.04.02 서재오 명의 주택임차권, 2025.05.15 순천시 압류가 뒤따랐습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 303호 확인이 핵심
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되어 있습니다. 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 입찰에서는 본건 303호와 직접 관련된 점유자·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임다빈 | 201호 | 2024-03-06 | 미상 | 2025-03-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전병규 | 202호 | 2020-04-24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 203호 | 2024-03-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 204호 | 2025-01-24 | 미상 | 2025-06-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2023-11-16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서희 | 302호 | 2023-02-17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재호 | 303호 | 2024-02-19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍승지 | 304호 | 2022-02-21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승주 | 401호 | 2024-02-16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솔 | 402호 | 2024-02-19 | 미상 | 2025-04-04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김문정 | 403호 | 2022-01-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성혁(계약자 윤행임) | 404호 | 2025-01-02 | 60,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 501호 | 2023-09-07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유민상 | 502호 | 2022-06-28 | 미상 | 2025-03-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대훈 | 503호 | 2024-02-26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 601호 | 2024-05-09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수현 | 602호 | 2016-01-04 | 미상 | 2025-05-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종훈 | 603호 | 2025-01-08 | 미상 | 2025-05-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재오 | 전유부분 건물의 전부 | 2024-02-19 | 60,000,000원 | 2025-04-16 | 없음 | 미상 | 없음 |
서재오의 임차보증금은 60,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2024.02.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2024.02.19이며, 주택임차권은 2025.04.02 등기되었습니다. 말소기준 2015.09.24보다 후순위라 제공된 판정상 대항력 없음이고 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 933,844원 |
| 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,724,156원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 585,000,000원 가운데 28,724,156원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 556,275,844원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 29,658,000원 | 28,724,156원 | 556,275,844원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 23,726,400원 | 22,899,325원 | 562,100,675원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 18,981,120원 | 18,239,460원 | 566,760,540원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 건물입니다.
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 190.0㎡, 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호 17-더~19-머는 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사되었습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 그리고의 총 세대수는 16세대이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실점유자 확인. 현황조사 서재호와 등기 임차권자 서재오의 관계 및 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 서재오 보증금 60,000,000원, 계약일 2024.02.13, 전입·점유 2024.02.19, 임차권등기 2025.04.02 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 여러 호실에서 보증금이 확인되지 않았으므로 본건과 무관한 점유인지, 공용부분 또는 호실 특정 오류가 없는지 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 원문에서 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 비교 가능한 실거래 데이터가 없으므로 최저가 29,658,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 다세대의 환금성·점유·명도·물건상태가 응찰 저조의 원인인지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 승부처
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·순천시 압류·서재오의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰로 최저가가 29,658,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 실거래가 없고, 다세대 건물 내 다수 점유자가 조사됐으며, 특히 본건 303호에서는 현황조사의 서재호와 등기 임차권자 서재오가 서로 다르게 기재되어 있습니다. 등기 권리는 정리되지만 실제 명도 대상과 점유관계는 반드시 현장에서 확정해야 하는 물건입니다. 이 사건은 가격 숫자보다 303호의 실제 점유·임대차 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
