광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7 3층303호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 최영산이고, 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 585,000,000원으로 이 물건의 감정가 66,200,000원을 크게 웃돌지만 공동담보목록 제2014-419호가 기재되어 있습니다. 이후 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정, 순천시 압류, 서재오의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 66,200,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 23,726,000원까지 내려왔습니다. 비율만 보면 감정가의 35.84%입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭 자체를 시세 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.9회로, 반복 유찰이 드문 유형이라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층303호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 66,200,000원 / 23,726,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 · 승강기·도시가스 보일러설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기에 관해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있다고 기재되어 있습니다. 토지 별도등기가 있다는 사실 자체보다, 그 말소를 위한 동의서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 확인 포인트입니다.
② 임차관계 — 303호는 대항력 없는 임차권
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재호 | 303호 | 2024.02.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재오 | 전유부분 건물의 전부 | 2024.02.19 / 2024.02.13 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
303호 현황조사에는 서재호, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에는 서재오가 각각 기재되어 있습니다. 등기된 임차권의 보증금은 60,000,000원이고 계약일 2024.02.13, 전입·점유개시 2024.02.19, 확정일자 2024.02.13입니다. 모두 2015.09.24 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,068원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 22,898,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권의 미배당은 562,101,068원입니다. 5회 유찰 시 566,760,854원, 6회 유찰 시 570,488,684원으로 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 36%가 곧 시세 36%는 아니다
현재 최저가는 감정가 66,200,000원의 35.84%인 23,726,000원입니다. 다음 회차가 성립하면 18,980,800원, 그 다음은 15,184,640원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않고, 단지 통계에서도 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 64% 할인 = 시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. ‘그리고’ 16세대, 사용승인일은 2015.09.15로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유관계. 현황조사상 서재호, 임차권등기상 서재오로 기재된 점을 원본 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권. 서재오 보증금 60,000,000원은 최저가보다 크지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지 별도등기. 신청채권자의 말소동의서 제출 사실을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 35.84%라는 비율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없으므로 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 반복 유찰. 4회 유찰과 단지 평균 3.9회 유찰이라는 이력을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·압류·임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 서재오의 보증금 60,000,000원 역시 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건은 이미 네 번 유찰됐습니다. 현재 23,726,000원이라는 숫자는 감정가의 35.84%지만, 실거래 시세 근거 없이 그 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 다세대라는 용도, 반복 유찰, 303호 점유자와 임차권등기명의 기재 차이까지 감안하면 결론은 “권리는 정리, 가격·점유는 확인”입니다. 낮아진 최저가보다 중요한 것은 실제 시세와 명도 상대방을 입찰 전에 확인하는 일입니다.
