광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 2층203호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 585,000,000원입니다. 이후 2025.03.18. 임의경매개시결정과 2025.05.15. 순천시 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 권리보다 더 주의해서 볼 것은 가격의 기준점과 환금성입니다. 감정가 64,700,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 23,189,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 중개 시세 자료의 대상면적 24.51㎡는 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았고 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 단순히 “감정가에서 많이 떨어졌다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층203호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,700,000원 / 23,189,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 여수엑스포새마을금고 |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이루어졌고, 이후 2025.03.18. 임의경매개시결정, 2025.05.15. 순천시 압류가 등기됐습니다. 경매개시결정과 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 203호는 후순위 전입
조사자료에는 건물 각 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 사건 대상인 203호 김지은은 2024.03.06. 전입했고 주거용으로 조사됐습니다. 전입일이 2015.09.24. 말소기준권리보다 훨씬 뒤이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도조건은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
| 호실 / 점유자 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 · 임다빈 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.28 |
| 202호 · 전병규 | 2020.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 203호 · 김지은 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 204호 · 이상현 | 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 |
| 301호 · 김지영 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 302호 · 전서희 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 303호 · 서재호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.16 |
| 304호 · 홍승지 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 401호 · 김승주 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 402호 · 박솔 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.04 |
| 403호 · 김문정 | 2022.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 404호 · 윤성혁(계약자 윤행임) | 2025.01.02 | 60,000,000원 · 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 501호 · 김수현 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 502호 · 유민상 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.26 |
| 503호 · 김대훈 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 601호 · 김지원 | 2024.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 602호 · 배수현 | 2016.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.01 |
| 603호 · 윤종훈 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.08 |
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 실거래 기준점이 없다
현재 최저매각가는 23,189,000원으로 감정가 64,700,000원의 35.84%입니다. 네 차례 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
중개 시세 자료에는 단지명 그리고, 총 16세대, 준공일 2015.09.15, 대상면적 24.51㎡가 나타나지만 본건과의 면적 일치가 확인되지 않습니다. 또한 최근 낙찰금액이나 거래금액도 확인되지 않아 이를 본건의 시세로 바로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 817,402원 |
| 2. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 22,371,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권은 전액 변제되지 않고 562,628,402원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 6층 건물이며, 도시가스 보일러·승강기·급배수·소화전 시설 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 190.0㎡, 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.9회로 나타나므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유 확인. 김지은의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 35.84%라도 본건과 직접 맞는 최근 실거래 가격이 없으므로 인근 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 절차가 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 4회 유찰 사유가 단순 가격인지, 점유·건물상태·환금성 등 다른 요소가 있는지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서 근저당권 미배당이 562,628,402원 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 203호 김지은을 포함해 조사된 점유자들의 전입일도 모두 기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 감정가 64,700,000원에서 4회 유찰돼 23,189,000원까지 떨어졌지만 직접 비교할 실거래 기준이 없고, 단지 경매물건의 평균 유찰도 3.9회입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 비교적 안전하지만, 시세와 환금성을 확인하지 않고 할인율만 보고 들어가면 안 되는 다세대 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
