광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8에 있는 2층 203호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이고, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 최영산이며, 2015.09.24 공화새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18 임의경매개시결정과 2025.05.15 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 중요한 점유자는 203호의 김지은입니다. 전입일은 2024.03.06으로 말소기준권리인 2015.09.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층203호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상 6층 건물 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 64,700,000원 / 28,986,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 본건 203호는 후순위 점유
말소기준은 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 203호 김지은의 전입일 2024.03.06은 그보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 이후 2025.03.18 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정과 2025.05.15 순천시 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 점유·임차 분석 — 203호 김지은
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 203호 | 2024.03.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
203호는 주거로 조사됐고, 김지은의 전입은 말소기준보다 약 8년 이상 뒤에 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 시뮬레이션에서 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가 64,700,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,986,000원, 감정가의 44.8%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 28,986,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 메리트의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격이어야 합니다. 이 물건에 대해 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 확인되는 시장 관련 지표는 단지명 ‘그리고’, 16세대, 2015.09.15 준공, 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 921,748원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,064,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 585,000,000원 중 28,064,252원만 배당되는 계산으로, 미배당액은 556,935,748원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 28,986,000원 | 28,064,252원 | 556,935,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 23,188,800원 | 22,371,402원 | 562,628,598원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 18,551,040원 | 17,817,121원 | 567,182,879원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 인수가 발생하는 것은 별개의 문제라는 것입니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 부담이 가격 하락에 따라 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층으로, 외벽은 석재 붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 및 개별 인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물 규모. 단지명은 ‘그리고’, 총 16세대, 준공일은 2015.09.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 점유관계 재확인. 김지은의 전입일은 2024.03.06으로 후순위이고 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서와 현황조사로 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 28,986,000원이 감정가의 44.8%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴하다는 판단은 다릅니다. 인근·유사 다세대 실거래를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 신청채권자의 말소동의서 제출 사실과 실제 매각 후 말소 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도. 본건은 203호 주거 점유가 확인된 만큼 낙찰 이후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모, 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0% 지표를 감안해 향후 매도 시 실제 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 203호 김지은의 전입은 2024.03.06으로 후순위입니다. 경매개시결정과 순천시 압류도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 “28,986,000원이 실제로 싼가”입니다. 감정가 64,700,000원의 44.8%라는 수치는 분명 낮아 보이지만, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상태에서 그 숫자만으로 가격 메리트를 줄 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매 평균 유찰도 3.0회이며 낙찰률은 0%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·환금성 검증이 입찰 여부를 가르는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
