광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8 소재 5층 502호 다세대 물건입니다. 감정가 59,800,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,790,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 등기상 말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권이고, 이후 2025.03.06 유민상의 주택임차권, 2025.03.18 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
특히 보증금 60,000,000원의 임차권이 최저가 26,790,000원보다 크다는 숫자만 보면 위험해 보일 수 있습니다. 그러나 유민상의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.06.28로, 2015.09.24 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 되어 있어, 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층502호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 59,800,000원 / 26,790,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 공동담보목록 제2014-419호가 기재되어 있습니다. 본건 502호의 유민상 임차권은 2025.03.06 등기됐고 임대차계약일자는 2022.06.25, 주민등록일자·확정일자는 2022.06.28, 점유개시일자는 2022.07.03입니다. 모두 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음이며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 502호 임차권 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유민상 | 전유부분 건물의 전부 | 60,000,000원 | 2022.06.28 / 2022.06.28 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 0원 |
유민상의 임차보증금은 60,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력 판정의 기준은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖췄는지입니다. 주민등록일자 2022.06.28은 말소기준일 2015.09.24보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
현재 최저가는 감정가 59,800,000원에서 3회 유찰된 26,790,000원, 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 21,432,000원, 5회 유찰 시 17,145,600원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건의 가격 판단에는 별도 주의가 필요합니다. ‘그리고’의 규모는 16세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 최근 실거래 금액이 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 882,220원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 25,907,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 559,092,220원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 437,100원/㎡, 토지면적 190.0㎡입니다.
- 환금성. ‘그리고’는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 임차권 확인. 유민상 보증금 60,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.06.28, 임차권등기 2025.03.06입니다. 말소기준 2015.09.24보다 후순위로 대항력 없음 판정입니다.
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 26,790,000원은 감정가의 44.8%지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 경매 통계의 평균 유찰도 3.0회입니다. 현장 수요와 환금성을 가격과 함께 점검해야 합니다.
- 별도등기 말소동의서 확인. 대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 대해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있다는 비고를 원문과 대조해야 합니다.
- 배당 외 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 44.8%만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 권리구조에서 핵심은 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2022.06.28 대항요건을 갖춘 유민상의 보증금 60,000,000원 임차권은 후순위입니다. 따라서 현재 최저가가 보증금보다 낮아도 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 최저가가 26,790,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 16세대 규모에 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리 가능, 가격 판단은 보수적으로”가 핵심입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 환금성과 현장 매수 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
