광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 5층 504호 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 이 건물을 다세대주택(도시형생활주택)으로 보고 있으며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 30,374,000원으로 감정가 67,800,000원에서 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2016년에 설정됐던 이상재의 전세권은 2018.02.23. 이미 말소됐고, 2025.02.05. 박세리 명의 주택임차권등기, 2025.03.18. 임의경매개시결정, 2025.05.15. 순천시 압류는 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 특히 박세리의 주민등록일자 2022.01.25. 역시 말소기준보다 늦어, 제공된 판정상 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층504호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 67,800,000원 / 30,374,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
등기부상 핵심은 2015.09.24.의 공화새마을금고 근저당입니다. 같은 날 최영산 명의 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 이상재 전세권이 설정됐다가 2018.02.23. 해지로 말소됐습니다. 박세리의 주택임차권은 2025.02.05. 등기됐으며 임차보증금은 60,000,000원, 임대차계약일자는 2022.01.14. 및 2023.12.16., 주민등록일자는 2022.01.25., 점유개시일자는 2022.01.27., 확정일자는 2022.01.14.입니다.
② 대상 호실 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세리 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.01.25 | 2022.01.14 | 60,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 대상 호실에 특정되어 확인되는 임차인은 박세리 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 확인되며, 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교는 불가
현재 회차는 3회 유찰, 최저가 30,374,000원입니다. 감정가 67,800,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 24,299,200원, 5회 유찰 시 19,439,360원입니다.
하지만 이 자료에는 대상 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 44.8%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 오히려 같은 건물 경매 통계에서 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 매각률이 0.0%로 잡힌 점은, 가격만 낮아지는 것과 실제 시장에서 쉽게 처분되는 것이 별개의 문제임을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,732원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 29,427,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 585,000,000원 중 29,427,268원만 배당되는 것으로 계산되며, 미배당액은 555,572,732원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 외벽 석재 붙임·몰탈 위 페인팅, 샷시창호이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 평탄한 사다리형, 북동측 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 매각률은 0.0%로 나타나므로, 낮은 입찰가와 별개로 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 점유 재확인. 박세리의 임차권등기가 전유부분 전체를 대상으로 하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 보증금 60,000,000원, 전입일 2022.01.25., 확정일자 2022.01.14. 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 별도등기 말소동의서. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대한 신청채권자 말소동의서 제출 사실과 매각 후 말소 범위를 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 석현동 유사 다세대의 실제 최근 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 3회 유찰과 건물 경매통계의 매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 매도·임대가 가능한 가격인지 별도로 계산하세요.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당 및 인수관계는 원본 서류를 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 박세리의 전입과 임차권등기는 그보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 때문에 60,000,000원의 보증금을 별도로 승계하는 사건은 아닙니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 67,800,000원이 3회 유찰돼 30,374,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 건물의 경매 통계 역시 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세 확인 전까지 보류”입니다.
