광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 도로명주소 오리정3길 8에 있는 5층 504호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 말소기준권리는 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 585,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2014-419호가 표시되어 있습니다.
말소기준 뒤에는 2016년 이상재 전세권, 2025년 박세리 주택임차권, 경매개시결정과 순천시 압류가 이어집니다. 이상재의 전세권은 2018.02.23. 이미 말소됐고, 박세리의 임차권은 전입 2022.01.25., 확정일자 2022.01.14.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 본건에서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 승계액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층 504호 · 도로명주소 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 67,800,000원 / 24,299,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤에 임차권이 있다
핵심은 날짜 순서입니다. 2015.09.24. 근저당이 말소기준이고, 박세리의 확정일자 2022.01.14., 전입 2022.01.25., 임차권등기 2025.02.05.는 모두 그 뒤입니다. 등기부상 임차보증금은 60,000,000원이지만 대항력 없는 후순위 임차권이므로, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 본건 임차권자는 후순위
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세리 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.14 | 60,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
실제 임차권자 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 박세리는 배당요구가 접수되어 있고, 등기부상 주택임차권등기도 마쳐져 있습니다. 다만 전입과 확정일자가 말소기준 근저당보다 늦어, 본건에서는 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 35.84%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 24,299,000원으로 감정가 67,800,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격이 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단하는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 837,382원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,461,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 투입되고, 채권최고액 기준 미배당액은 561,538,382원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 북동측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 체질. ‘그리고’ 16세대, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당보다 앞서는 권리가 있는지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 박세리 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입 2022.01.25., 확정일자 2022.01.14.로 모두 기준권리보다 후순위입니다.
- 별도등기 말소동의. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대한 말소동의서 제출 사실을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰됐고 단지 평균도 3.9회입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 처분 가능가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기와 실제 점유상태가 일치하는지 현장을 확인하고, 인도 절차 가능성을 감안하세요.
- 관리·공과금. 미납 관리비와 공과금 등 낙찰 후 정산 이슈를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2015년 근저당이 기준이고, 2022년 이후의 박세리 임차권은 후순위여서 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대해서도 말소동의서 제출 사실이 기재되어 있습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 3.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래와의 직접 비교 근거 없이 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로. 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 실제 시장가격 확인입니다.
