⚖️ 인수 0원 📉 4회 유찰 💰 최저가 21,038,000원 🏷️ 감정가의 35.84%
광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 도로명 오리정3길 8에 있는 다세대 물건입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 등기상 소유자는 최영산이며, 핵심 권리는 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 뒤에 들어온 임차권, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 58,700,000원에서 4회 유찰되어 현재 21,038,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 면적 실거래와 직접 비교할 자료가 없어 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 반복 유찰이 보여 주는 시장성 점검입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층302호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 58,700,000원 / 21,038,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.09.24 근저당
말소기준권리는 2015.09.24 접수된 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이후 2025.02.28 전서희의 주택임차권, 2025.03.18 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 본 호실 임차권도 말소기준 이후
본 302호에는 전서희 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일자는 2023.01.28, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.02.17이며, 보증금은 60,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2015.09.24보다 뒤이므로 대항력은 없고, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
| 임차인 | 대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전서희 | 전유부분 건물의 전부 | 2023.02.17 | 2023.02.17 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 다른 호실의 점유자들도 함께 확인되지만, 본 물건의 등기부상 주택임차권자는 전서희입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 35.84%까지 내려왔다
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 21,038,000원 | 35.84% | 564,740,684원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,830,400원 | 28.67% | 568,872,547원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,464,320원 | 22.94% | 572,178,038원 | 0원 |
단지 통계상 평균 유찰횟수는 3.9회이고, 이 물건은 현재 4회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 이 유찰 이력 자체가 환금성과 수요를 점검해야 할 이유가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,684원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 20,259,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 대비 예상 미배당은 564,740,684원입니다. 이 미배당액은 후순위 권리 인수액이 아니라 선순위 근저당권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 6층이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당보다 앞선 권리가 새로 확인되지 않는지 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 302호 점유 확인. 전서희 임차권은 후순위이지만 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 564,740,684원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 현재 계산상 인수는 0원입니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 저가라는 이유만으로 응찰하지 말고, 현장 상태·수요·임대 가능성·매매 환금성을 확인하세요.
- 별도등기 확인. 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 유찰 이력이 더 중요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 전서희의 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 58,700,000원에서 4회 유찰되어 21,038,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 실거래 근거는 없습니다. 단지 평균 유찰횟수도 3.9회인 만큼, 이 물건은 권리보다 환금성과 실제 수요를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 유형입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격 판단은 현장·시장 확인이 선행되어야 한다입니다.
