⚖️ 3회 유찰 🛡️ 인수 0원 📉 감정가 44.8% 🏠 다세대
광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7 ‘그리고’ 3층302호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 최영산이고, 말소기준권리는 2015.09.24 접수된 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이후 2025.02.28 전서희의 주택임차권등기, 2025.03.18 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 전서희의 임차보증금 60,000,000원입니다. 현재 최저매각가 26,298,000원보다 크지만, 전입일과 확정일자가 모두 2023.02.17로 말소기준일 2015.09.24보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 매수인이 차액을 떠안는’ 대항력 인수형이 아닙니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층302호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 58,700,000원 / 26,298,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 44.8% |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권등기까지 모두 말소기준 이후
말소기준권리는 2015.09.24 공화새마을금고 근저당입니다. 전서희의 주택임차권은 2025.02.28 등기됐고, 임대차계약일은 2023.01.28, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.02.17입니다. 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없는 임차권으로 분석되며, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 2025.05.15 순천시 압류 또한 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 302호 전서희 보증금은 인수되지 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전서희 | 전유부분 건물의 전부 | 60,000,000원 | 2023.02.17 / 2023.02.17 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
전서희의 보증금은 60,000,000원으로 크지만, 판단의 핵심은 금액이 아니라 말소기준보다 전입이 빠른지입니다. 전입일 2023.02.17은 근저당 설정일 2015.09.24보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 44.8%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 26,298,000원으로 감정가 58,700,000원의 44.8% 수준입니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 동일 대상 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
오히려 환금성 측면에서 볼 숫자는 단지 경매 통계입니다. ‘그리고’는 16세대, 사용승인일 2015.09.15이며, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태여서 낮아진 최저가 자체보다 실제 재매각 가능성과 수요층을 더 보수적으로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 873,364원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 25,424,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 873,364원을 제외한 25,424,636원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 559,575,364원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 통상적인 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 190.0㎡ · 공시지가 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. ‘그리고’는 16세대이며 사용승인일은 2015.09.15입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 가격만큼 재매각 가능성도 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 전서희의 임대차계약일 2023.01.28, 전입·점유개시·확정일 2023.02.17, 임차권등기 2025.02.28이 말소기준 2015.09.24보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 인수액과 보증금 혼동 금지. 보증금은 60,000,000원이지만 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 없는 할인율 해석 주의. 감정가 44.8%라는 숫자만으로 시장가 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현장 수요·임대수요·재매각 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권 별도등기. 말소동의서가 제출되어 있다는 비고를 실제 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조하세요.
- 배당 변동 항목. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 금액을 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 공화새마을금고의 2015.09.24 근저당이 말소기준이고, 전서희의 임차권과 후순위 압류는 모두 그 뒤에 있습니다. 특히 보증금 60,000,000원이 현재 최저가 26,298,000원보다 크다는 사실만 보고 인수형으로 오해하면 안 됩니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없습니다. 더구나 현재까지 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 핵심입니다.
