광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 3층 304호의 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 585,000,000원입니다. 그 뒤 2025.03.07 홍승지 명의 주택임차권, 2025.03.18 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류가 이어졌고 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 홍승지의 임대차계약일은 2022.02.19, 전입일·확정일자는 2022.02.21, 보증금은 60,000,000원입니다. 보증금은 현재 최저가 29,837,000원보다 크지만, 전입이 2015년 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계돼 실질취득액이 60,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층304호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 29,837,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 우선매수권은 별개
말소기준 근저당권 이후 등기된 홍승지의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.03.18 임의경매개시결정과 2025.05.15 순천시 압류도 매각으로 소멸합니다. 대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 대해서는 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
임차인 분석 — 304호 홍승지
| 임차인 | 목적물 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승지 | 전유부분 건물의 전부 | 60,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.02.21 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍승지는 2025.03.07 광주지방법원 순천지원의 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약일은 2022.02.19, 점유개시일도 2022.02.19이며 보증금은 60,000,000원입니다. 그러나 기준 근저당이 2015.09.24로 훨씬 앞서 있어 대항력은 없습니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조로 보아서는 안 됩니다.
② 현재 회차 가격 — 감정가 44.8%라도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가는 66,600,000원, 현재 최저매각가는 29,837,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 23,869,600원, 5회 유찰 시 19,095,680원입니다.
다만 이 사건은 감정가 할인폭 자체보다 우선매수권과 환금성을 먼저 봐야 합니다. ‘그리고’는 16세대, 2015.09.15 사용승인으로 잡혀 있고 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 937,066원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,899,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 공화새마을금고 근저당 채권최고액 585,000,000원 중 28,899,934원이 배당되고, 미배당액은 556,100,066원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상6층이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 환금성. ‘그리고’는 16세대, 2015.09.15 사용승인이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 잡혀 있어 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권이 명시돼 있으므로 외부 최고가매수신고인과 실제 최종 매수인이 달라질 수 있음을 전제로 접근해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 다음 매각기일의 우선매수청구권이 제한되는 조건을 원문에서 재확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 홍승지의 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.21, 임차권등기 2025.03.07 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 면적의 실제 거래가와 임대가치를 기준으로 응찰 상한을 따로 잡으세요.
- 배당 변동 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 대지권 별도등기. 별도등기 근저당권에 관한 말소동의서 제출 사실을 매각조건과 등기 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “낙찰 가능”은 다른 문제
권리 인수만 보면 구조는 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 홍승지의 전입은 2022.02.21로 후순위여서 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 보증금 60,000,000원이 현재 최저가 29,837,000원보다 크더라도 그 차액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
하지만 입찰 관점에서는 이야기가 달라집니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 전세사기피해자인 임차인에게 우선매수권이 인정돼 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 여기에 다세대·16세대 규모, 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 낙찰 가능성과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 C급 구조입니다. 감정가 할인폭만 보고 접근하기보다 우선매수권 행사 여부와 실제 시세를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
