23,870,000원
광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 오리정3길 8 소재 건물의 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태상 건물은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 소유자는 최영산이며, 등기상 권리분석의 출발점은 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 채권최고액 585,000,000원의 근저당권입니다. 이후 임차권·경매개시결정·압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
본건에 등기된 임차권자는 홍승지로, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 임대차계약은 2022.02.19, 주민등록과 확정일자는 2022.02.21이며 말소기준인 2015.09.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 임차인이 전세사기피해자 결정문을 제출해 특별법상 우선매수권이 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층304호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 6층 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 23,870,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 우선매수권은 별개
말소기준은 2015.09.24의 공화새마을금고 근저당권입니다. 홍승지의 주택임차권등기는 2025.03.07, 임의경매개시결정은 2025.03.18, 순천시 압류는 2025.05.15로 모두 기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 관계
본건 304호 권리분석에서 직접 확인되는 등기 임차권자는 홍승지입니다. 건물 현황조사에는 여러 호실의 전입자도 함께 확인되지만, 모두 말소기준 2015.09.24 이후 전입으로 판정되어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 임차·점유 관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 호실별로 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 / 호실 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승지 · 전유부분 건물의 전부 | 2022.02.21 확정일자 2022.02.21 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 임다빈 · 201호 | 2024.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.28 | 없음 |
| 전병규 · 202호 | 2020.04.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 · 203호 | 2024.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 · 204호 | 2025.01.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.09 | 없음 |
| 김지영 · 301호 | 2023.11.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서희 · 302호 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재호 · 303호 | 2024.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.16 | 없음 |
| 김승주 · 401호 | 2024.02.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솔 · 402호 | 2024.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.04 | 없음 |
| 김문정 · 403호 | 2022.01.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성혁(계약자 윤행임) · 404호 | 2025.01.02 | 60,000,000원 월 70,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 · 501호 | 2023.09.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유민상 · 502호 | 2022.06.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.26 | 없음 |
| 김대훈 · 503호 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 · 601호 | 2024.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 배수현 · 602호 | 2016.01.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.01 | 없음 |
| 윤종훈 · 603호 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.08 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 위 표의 인원은 실제 조사된 인적 사항입니다. 다만 본건은 304호이므로 타 호실 전입자의 임대차관계가 본건 점유와 직접 연결되는지는 원문 대조가 필요합니다.
③ 배당 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 흡수
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,040,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,870,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 829,660원을 제외한 23,040,340원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 561,959,660원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 ‘열린 경매’는 아니다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 23,870,000원 | 23,040,340원 | 561,959,660원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,096,000원 | 18,352,272원 | 566,647,728원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,276,800원 | 14,601,818원 | 570,398,182원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 35.84%, 5회 유찰 시 28.67%, 6회 유찰 시 22.94% 수준입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 23,870,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 우선매수권까지 있으므로 단순히 “많이 유찰됐으니 싸다”는 접근은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측. 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 섞인 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 북동측 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 437,100원/㎡, 토지면적은 190.0㎡입니다.
- 환금성. 그리고는 16세대, 2015.09.15 준공으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.9회입니다. 제공된 최근 낙찰사례는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 외부 최고가매수신고를 해도 전세사기피해 임차인의 우선매수권 행사로 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 보증금 미납으로 매수신고가 실효된 경우 다음 매각기일 행사 제한 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 304호 점유관계 대조. 등기 임차권자 홍승지의 점유·퇴거 여부와 현황조사상 다수 호실 전입자의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 66,600,000원 대비 최저가 23,870,000원이 낮아졌어도 최근 실거래가가 없으므로 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당·조세 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 별도등기 말소동의서. 대지권의 목적인 토지의 별도등기에 대해 신청채권자의 말소동의서가 제출된 사실을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 우선매수권을 먼저 본다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 66,600,000원에서 4회 유찰돼 23,870,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 순서로 봐야 합니다. 등기상 인수는 0원으로 정리되지만, 전세사기피해 임차인의 우선매수권이 있어 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다. 여기에 최근 실거래가가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 검증할 자료도 없습니다.
따라서 이 사건은 “싸게 내려온 다세대”라기보다 “인수는 없지만 낙찰 구조가 닫혀 있고 가격 검증도 필요한 다세대”로 보는 것이 정확합니다. 4회 유찰이라는 할인폭만으로 접근하기보다, 우선매수권 행사 가능성·304호 점유관계·실제 시세를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
