광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 4층 404호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 최영산이고, 2015.09.24. 소유권보존과 같은 날 설정된 공화새마을금고 근저당권 채권최고액 585,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 전세권은 2021년에 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정·순천시 압류·윤성혁의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다.
현재 최저매각가는 24,299,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래가 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가보다 64% 넘게 낮다’는 이유만으로 시장가 대비 할인이라고 판단해서는 안 됩니다. 가격의 싸고 비쌈은 별도 실거래 확인 전까지 판단 보류가 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층404호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 67,800,000원 / 24,299,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만 점유 확인은 남는다
말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 윤성혁의 주민등록일·확정일은 2025.01.02.이고 주택임차권등기는 2025.04.01.이므로 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 윤성혁의 대항력은 없고, 경매로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 404호만 따로 본다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성혁(계약자 윤행임) 404호 · 임차권등기상 윤성혁 | 2025.01.02 / 2025.01.02 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 계약자 주거 점유 기재 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
윤성혁 관련 현황조사 기재와 등기부상 주택임차권등기는 같은 보증금 60,000,000원이 확인되는 동일 임차관계로 보아 중복 합산하지 않습니다. 주민등록일이 2025.01.02.로 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 반면 ‘계약자’ 기재는 전입일과 보증금이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 35.84%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차의 최저가는 24,299,000원, 감정가 67,800,000원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 19,439,200원, 6회 유찰 시는 15,551,360원입니다.
하지만 가격 메리트의 기준은 감정가 할인율이 아니라 최근 실거래여야 합니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았으므로 최저가 24,299,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거가 없습니다. 중개 통계상 이 단지는 16세대, 사용승인일은 2015.09.15.이고, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 4회 유찰은 이 통계와 비슷한 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 837,382원 |
| 2. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,461,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 585,000,000원 중 23,461,618원만 배당되고 561,538,382원이 미배당으로 남습니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 주거용 건부지이며 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 환금성. 그리고는 16세대 규모이고 사용승인일은 2015.09.15.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회로, 현재 4회 유찰과 비슷합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 매각물건명세서의 ‘계약자’ 기재는 전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 최신 전입세대확인과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 윤성혁 임차관계 중복 주의. 현황조사와 임차권등기에 보증금 60,000,000원이 반복 기재되므로 이를 별도 임차인 두 명의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 35.84%라도 최근 실거래 비교가 없으므로, 실거래가 확인 전에는 ‘싸다’는 전제로 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 별도등기 말소조건 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대한 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 매각기일 전 원문에서 대조해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자와 신청채권자 명칭이 다르게 기재되어 있으므로 경매기록에서 권리관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 말소기준이 2015.09.24.로 빠르고, 확인되는 윤성혁의 전입·확정일과 임차권등기가 모두 그보다 늦어 현재 산정상 인수액은 0원입니다. 대지권 목적 토지의 별도등기에도 말소동의서가 제출되어 있다는 점은 긍정적입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 전입일·보증금이 특정되지 않은 ‘계약자’ 점유 기재가 남아 있고, 최근 실거래가가 없어 24,299,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지 검증할 수 없습니다. 4회 유찰·감정가 35.84%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 소규모 다세대의 환금성과 점유 불확실성까지 함께 보면 권리는 대체로 정리형, 가격은 검증 필요형입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 미상 점유자 확인과 실제 시세 검증입니다.
