광주지방법원 2025타경377. 전라남도 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8 소재 지상6층 건물의 4층404호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이며 소유자는 최영산입니다. 권리의 기준점은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 전세권은 이미 말소됐고, 경매개시결정·순천시 압류·윤성혁의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 404호 임차관계입니다. 윤성혁 관련 현황조사에는 계약자 윤행임, 전입일 2025.01.02, 보증금 60,000,000원, 월차임 70,000원이 기재되어 있고, 등기된 주택임차권에도 임차보증금 60,000,000원·주민등록일자 및 확정일자 2025.01.02가 확인됩니다. 모두 2015.09.24 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 현재 최저가 30,374,000원보다 크더라도, 이 자료에서는 대항력 인수형으로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층404호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상6층 건물 4층404호 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 67,800,000원 / 30,374,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 여수엑스포새마을금고 |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 2017.02.17 조향기 명의 전세권 50,000,000원은 2021.07.22 해지로 이미 말소되었습니다. 2025.03.18 임의경매개시결정, 2025.04.01 윤성혁 주택임차권, 2025.05.15 순천시 압류는 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 404호 임차관계 — 6,000만원이 곧 인수금은 아니다
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 윤성혁 (계약자 윤행임) 404호 · 주거 · 임차권등기 | 2025.01.02 / 2025.01.02 배당요구 2025.04.01 | 60,000,000원 70,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 계약자 주거 · 매각물건명세서 표기 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
윤성혁 임차권은 임대차계약일자 2023.02.08, 점유개시일자 2023.02.11로 기재되어 있지만, 주택임대차 대항력 판단에 필요한 주민등록일자는 2025.01.02입니다. 2015.09.24 근저당보다 늦기 때문에 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 등기부상 주택임차권 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유자 정보도 함께 포함되어 있으므로, 본건 404호의 인수 판단은 404호 관련 기록과 별도 “계약자” 표기를 중심으로 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 67,800,000원이고 현재 최저매각가는 30,374,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 제공된 단지 정보에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 그리고 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 준공일 | 2015.09.15 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 30,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,732원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 29,427,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 중 555,572,732원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상6층 건물이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 190.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유 재확인. 윤성혁·윤행임 관련 임차관계와 별도 “계약자” 표기가 동일한 관계인지 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조합니다.
- 전입일 미상 기록 확인. 전입일이 확인되지 않는 기록은 대항력을 단정하지 말고 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 오해 금지. 윤성혁 보증금 60,000,000원이 최저가 30,374,000원보다 크지만, 자료상 대항력은 없고 임차권도 말소기준 이후입니다.
- 시세 검증. 감정가 67,800,000원에서 3회 유찰됐다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 매매·임대시장을 별도로 확인합니다.
- 대지권 별도등기. 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 원본에서 최종 대조합니다.
- 채권자 명칭 확인. 말소기준 근저당권자는 공화새마을금고, 경매개시결정의 채권자는 여수엑스포새마을금고로 기재되어 있으므로 원본 사건기록을 함께 확인합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 임차관계 확인이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 감정가 67,800,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 30,374,000원, 감정가 대비 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 윤성혁 임차관계는 후순위라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원입니다.
다만 매각물건명세서의 전입일 미상 “계약자” 표기는 그대로 남습니다. 이 기록이 기존 윤성혁·윤행임 임차관계와 같은 것인지, 별도의 점유관계인지 확인되지 않은 상태에서 “인수 위험이 전혀 없다”고 단정해서는 안 됩니다. 후순위 임차권 자체는 정리되지만, 시세와 미상 점유관계를 확인해야 하는 3회 유찰 다세대라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
