광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 6층 601호입니다. 공부상 일부 호실은 사무소로 표시되지만 감정평가 현황에서는 건물 전체가 다세대주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 본건 권리의 기준점은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고, 이후 설정된 김지원의 주택임차권과 경매개시결정, 순천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 이 물건을 권리상 단순한 저가 매물로 보기는 어렵습니다. 김지원의 임차보증금은 67,000,000원이지만 주민등록일자는 2024.05.09로 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 핵심 위험은 보증금 인수가 아니라 전세사기피해자 우선매수권입니다. 매각물건명세서에는 우선매수권과 특별매각조건이 명시되어 있어 일반 외부 응찰자는 최고가를 써도 피해 임차인의 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰이 제한될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 6층601호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 현황 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,400,000원 / 28,815,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발급 | 2026.07.25 · 광주지방법원 순천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 우선매수권은 남는다
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 김지원의 주택임차권등기는 2025.03.17, 주민등록일자는 2024.05.09로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 67,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 2025.03.18 경매개시결정과 2025.05.15 순천시 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 본건 601호 임차권등기 확인
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 전유부분 건물의 전부 | 67,000,000원 | 2024.05.09 / 2024.02.19 | 2025.05.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인되지만, 본건 601호 등기에는 김지원의 주택임차권이 직접 기재되어 있습니다. 임대차계약일자는 2024.02.19, 점유개시일자는 2024.02.14이며 임차보증금은 67,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 후순위여서 매수인에게 승계되지 않는 것으로 판정됩니다.
③ 가격 판단 — 35.84%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 28,815,000원으로 감정가 80,400,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰된 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 평균·최신 거래가 제공되어 있지 않습니다.
시장자료의 단지명은 그리고, 총 16세대, 사용승인일은 2015.09.15로 표시되어 있습니다. 시장자료의 대상면적 31.39㎡는 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 낙찰가와 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,670원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 27,896,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 28,815,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 557,103,670원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 현황용도. 감정평가에서는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 사무소로 표시된 일부 호실도 현황 다세대주택으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 6층으로, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 행사 여부와 특별매각조건을 매각기일 직전까지 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 28,815,000원은 감정가의 35.84%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 임차권 원본 대조. 김지원의 보증금 67,000,000원·전입 2024.05.09·확정일자 2024.02.19 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 일부 호실은 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 조사되어 있으므로 실제 대상 호실의 건축물대장·현황을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 23,052,000원, 6회 유찰 시 18,441,600원으로 내려가지만 우선매수권 제한은 가격 하락과 별개의 문제입니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “누구나 낙찰 가능”은 다른 말이다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준권리 이후의 임차권과 압류가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한되고, 이미 4회 유찰됐음에도 비교 가능한 실거래 기준이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 충분히 싼지도 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 낙찰 구조와 가격 검증은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
