광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 ‘그리고’ 6층 601호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 공부상 사무소인 부분도 현황에서는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권으로, 이후의 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

다만 권리 소멸만 보고 “깨끗한 저가 물건”으로 결론내리면 중요한 변수를 놓칩니다. 매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권과 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 제3자 입찰자는 가격만 맞추면 되는 일반 경매와 달리, 외부 낙찰 제한이라는 경쟁 구조를 반드시 감안해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 김지원의 주택임차권은 2025.03.17 등기됐고, 주민등록일자는 2024.05.09, 확정일자는 2024.02.19로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 김지원 임차권은 대항력 없음이며 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정과 순천시 압류도 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.

② 임차인·점유 조사 — 숫자가 많아도 대항력은 별개

현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 기재돼 있습니다. 제공된 판정상 이들은 모두 전입신고가 2015.09.24 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금이 확인된 사람은 윤성혁(계약자 윤행임) 60,000,000원, 김지원 67,000,000원이며, 나머지 다수는 보증금이 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 핵심 변수 — 전세사기피해자 우선매수권

특별매각조건도 함께 붙어 있습니다. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 조건입니다. 즉 이번 매각의 경쟁구조 자체가 일반 다세대 경매와 다릅니다.

④ 가격 — 3회 유찰이지만 시세 가점은 금지

감정가는 80,400,000원, 현재 최저매각가는 36,019,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않고, 단지 통계에서도 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 36,019,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,048,342원을 제외한 34,970,658원이 공화새마을금고 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 550,029,342원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 회차 시나리오 — 더 싸져도 구조적 리스크는 남는다

회차가 내려갈수록 매수인의 명목 취득가는 낮아집니다. 하지만 우선매수권·특별매각조건, 다수 임차 조사, 공부와 현황 차이는 유찰된다고 사라지는 요소가 아닙니다. 즉 이 사건의 난점은 단순 가격이 아니라 입찰 참여 가능성과 실제 점유·용도 확인에 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 석현동 순천향림중학교 서측, 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 190.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 공부상 사무소인 부분도 현황에서는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
• 단지. 그리고 · 16세대 · 2015.09.15 준공, 대상 면적 31.39㎡와 단지 비교 면적은 일치하지 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있는 사건이므로 일반 최고가 입찰 경쟁과 다릅니다.
• 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효될 경우 다음 매각기일의 우선매수청구권 제한 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 601호 점유관계 확인. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으므로 대상 601호의 실제 점유·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 김지원 임차권 확인. 보증금 67,000,000원, 임대차계약일 2024.02.19, 주민등록일 2024.05.09, 확정일자 2024.02.19, 배당요구일 2025.05.21입니다.
• 공부·현황 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 다세대주택 이용 차이가 있어 사용·대출·매각 시 영향을 직접 확인해야 합니다.
• 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 최저가가 크게 낮더라도 비교 가능한 최신 실거래 확인 전에는 시세보다 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
• 배당 원본 대조. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “싸게 보이지만, 누구나 같은 조건으로 살 수 있는 물건은 아니다”

이 사건은 감정가 80,400,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 36,019,000원까지 내려왔고, 권리계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 전세사기피해자 우선매수권과 특별매각조건 때문에 외부 입찰자는 일반 경매와 다른 경쟁조건을 맞닥뜨립니다. 현황조사상 다수 임차·점유 기록이 있고, 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 차이도 확인됩니다.

또한 비교 가능한 최신 실거래가 없어 현재 36,019,000원이 실제 시장가 대비 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하고, 3회 유찰이라 싸다”로 단순화할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 우선매수권 때문에 외부 낙찰 가능성은 제한되고, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.