광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 오리정3길 8의 5층 501호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이고, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되는 건물입니다. 권리분석의 출발점은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 공동담보목록 제2014-419호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 경매개시결정·순천시 압류·김수현 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 501호에서 직접 확인되는 임차인은 김수현 1명입니다. 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2023.09.07, 점유개시는 2023.09.22, 보증금은 60,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가 29,837,000원보다 크지만, 전입이 말소기준인 2015.09.24보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크다’는 숫자만 보고 인수형으로 오판하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층 501호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 승강기·도시가스 보일러·급배수·소화전시설 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 29,837,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2015.10.01 윤선화 명의 전세권 30,000,000원이 설정됐지만 2021.05.24 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.03.18 김수현의 주택임차권등기와 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류도 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 본건 임차인 — 보증금 6천만원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 전유부분 건물의 전부 | 2023.09.07 | 2023.09.07 | 60,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
김수현의 전입일 2023.09.07은 말소기준권리 2015.09.24보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되며, 2025.03.18 임차권등기 역시 말소기준 이후입니다. 확정일자는 있으나 선순위 근저당보다 후순위이고, 현재 배당가정에서는 근저당권에 매각대금이 소진됩니다. 다만 실제 배당에서는 최우선변제·당해세 여부가 별도 변수이므로 배당표 자체를 확정액으로 해석해서는 안 됩니다.
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유관계도 함께 확인되지만, 이 분석에서 본건 주소인 501호와 직접 일치하는 임차인은 김수현입니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰을 제한하는 핵심
특별매각조건도 붙어 있습니다. 전세사기피해자인 임차인이 우선매수권을 행사해 매수신고를 했지만 매수보증금 미납으로 그 신고가 실효되는 경우에는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 이 조건은 일반적인 가격 분석보다 실제 낙찰 가능성을 먼저 좌우하는 변수입니다.
④ 가격·환금성 — 44.8%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 29,837,000원으로 감정가 66,600,000원의 44.8% 수준입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않으므로, “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 소규모 다세대·도시형생활주택이라는 용도와 우선매수권까지 겹치므로, 현재 최저가만 보고 가격 가점을 주기보다 환금성과 실제 외부 낙찰 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 937,066원 |
| 2. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,899,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 556,100,066원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 본건 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 석현동 순천향림중학교 서측. 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 있는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 석재 붙임·몰탈 위 페인팅 외벽, 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스 보일러·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되며, 일부 호실은 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 탐문됐습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부가 일반 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 직접 좌우합니다.
- 가격 착시 금지. 29,837,000원은 감정가의 44.8%이지만 최근 실거래 대비 할인율은 아닙니다. 시세 확인 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 501호 임차인. 김수현 보증금 60,000,000원은 최저가보다 크지만 말소기준 후 전입이므로 대항력 없고 매수인 승계도 없습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 배당요구·소액임차인 요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭 대조. 등기상 공화새마을금고와 경매신청 채권자 여수엑스포새마을금고의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 별도등기 말소서류. 대지권 목적 토지 별도등기의 근저당 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 원본으로 대조하세요.
- 현장·환금성. 소규모 다세대·도시형생활주택의 실제 임대수요, 공실, 관리상태와 향후 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
권리 자체만 보면 본건은 생각보다 단순합니다. 2015.09.24 근저당이 말소기준이고, 501호 임차인 김수현의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 늦어 대항력과 매수인 승계는 없습니다. 현재 가정상 실질취득액도 최저가와 같은 29,837,000원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 최신 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 이미 3회 유찰됐습니다. 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 입찰자의 낙찰 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 낮지만, 외부 낙찰 가능성과 환금성은 낮게 봐야 하는 C급 사건”으로 정리하는 것이 타당합니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 등급을 올릴 수는 없습니다.
