광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 5층 501호의 다세대 물건입니다. 감정가 66,600,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,870,000원입니다. 권리의 기준점은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 585,000,000원입니다. 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 501호에는 김수현의 주택임차권이 등기돼 있지만 주민등록일자와 확정일자는 2023.09.07로 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 반면 매각물건명세서에는 전세사기피해자인 임차인에게 특별법상 우선매수권이 있음이 명시돼 있어, 권리 인수 위험과는 별개의 입찰구조 리스크가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층501호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 23,870,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 2015.10.01 윤선화의 전세권 30,000,000원은 2021.05.24 이미 말소됐습니다. 2025.03.18 김수현의 주택임차권 60,000,000원과 같은 날의 임의경매개시결정, 2025.05.15 순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·우선매수권 — 인수는 없지만 외부 낙찰 제한
| 임차인 | 점유범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 전유부분 건물의 전부 | 2023.09.07 | 2023.09.07 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
501호에 직접 연결되는 임차권자는 김수현입니다. 임대차계약일과 주민등록일은 2023.09.07, 점유개시일은 2023.09.22이며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 말소기준권리인 2015.09.24 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 현황조사에는 201호부터 603호까지 다른 호실 전입자들도 함께 조사돼 있으나, 이 매각대상은 5층 501호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,040,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 561,959,660원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층이며 외벽은 석재 붙임·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·개별 인테리어 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단지 정보상 총 16세대, 2015.09.15 준공이며 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 일반 응찰 전에 전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사 가능성과 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 501호 임차권. 김수현의 보증금은 60,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위이고 자료상 대항력 없음으로 판단돼 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만 보지 말고 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격과 임대가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 현재 4회 유찰 상태이고 단지 경매 통계도 평균 3.9회 유찰입니다. 단순한 가격 문제가 아닌 수요·환금성·우선매수권 영향을 함께 살펴야 합니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 관해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이지만, 누구나 가져갈 수 있는 물건은 아니다”
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 단순합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 501호 김수현 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 23,870,000원으로 감정가 66,600,000원의 35.84%까지 내려왔습니다.
하지만 결론은 가격보다 우선매수권에서 갈립니다. 전세사기피해자인 임차인에게 특별법상 우선매수권이 부여돼 있어 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 외부 낙찰이 확정되지 않을 수 있습니다. 여기에 4회 유찰, 단지 경매 평균 3.9회 유찰, 동일 평형 실거래 비교 근거의 부재까지 겹칩니다. 인수 위험은 낮지만 입찰 확정성과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
