광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 ‘그리고’ 4층 401호로, 감정요항표상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이며 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025년의 임차권등기·경매개시결정·순천시 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 55,000,000원과 현재 최저가 29,837,000원입니다. 보증금이 최저가보다 크다고 해서 곧바로 인수형으로 보면 안 됩니다. 임차권자 김승주의 전입·점유·확정일자는 모두 2024.02.16.으로, 말소기준 2015.09.24.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 처리되고 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층 401호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 29,837,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 5,500만원보다 ‘순위’가 중요하다
본건 401호에는 김승주 임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2024.01.26., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.02.16., 보증금은 55,000,000원입니다. 그러나 이 날짜들은 2015.09.24. 말소기준 근저당보다 약 8년 5개월 뒤입니다. 따라서 등기된 임차권이라도 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 본건 401호 임차인 분석
| 임차권자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승주 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.16 | 2024.02.16 | 55,000,000원 | 2025.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
대항력 판정은 말소기준권리 2015.09.24.와 전입일 2024.02.16.의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 실제 배당순위·배당액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 66,600,000원, 현재 최저매각가는 29,837,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격과 직접 대조할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다.
오히려 환금성 지표를 함께 봐야 합니다. ‘그리고’는 16세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%입니다. 본건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 시장에서 이 유형의 자산을 받아주는 매수층이 두텁다고 볼 근거는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 937,066원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,899,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권의 미배당액은 556,100,066원입니다. 이 미배당은 후순위 임차보증금의 매수인 승계를 뜻하지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 석재 붙임·몰탈 위 페인팅 외벽, 샷시창호이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태 주의. 감정요항표는 건물 일부 기호가 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용 중이라고 적시하고 있으므로, 본건과의 대응관계는 입찰 전 공부와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 착시 금지. 김승주 보증금 55,000,000원은 최저가보다 크지만 말소기준 뒤 전입한 후순위 임차권입니다. 숫자 크기보다 순위가 우선입니다.
- 실질취득 기준. 현재 시뮬레이션상 실질취득은 최저가 29,837,000원 + 인수 0원 = 29,837,000원입니다.
- 가격 검증. 감정가의 44.8%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 입찰 직전 인근 동급 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모, 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0%라는 통계는 재매각 시 수요층이 제한될 가능성을 보여줍니다.
- 토지 별도등기. 말소동의서 제출 사실을 매각물건명세서 원문과 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등은 실제 인수비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 크다”는 말만으로 인수형은 아니다
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 김승주 임차보증금은 55,000,000원으로 현재 최저가 29,837,000원보다 크지만, 전입·점유·확정일자가 2024.02.16.이고 말소기준 근저당은 2015.09.24.입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차권이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이를 실제 시세 할인율로 볼 직접적인 실거래 비교값은 없습니다. 여기에 다세대·도시형생활주택, 16세대 규모, 단지 경매 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0%가 겹칩니다. 권리는 비교적 명료하지만, 환금성과 실제 시장가격 검증이 입찰의 승부처입니다.
