광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8의 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층으로, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 최영산이고, 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당 585,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 23,870,000원으로 감정가 66,600,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 해당 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.9회로 현재 회차와 비슷합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층401호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 23,870,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 대상 401호에는 김승주 명의의 주택임차권등기가 있으나, 임대차계약일은 2024.01.26., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.02.16.로 말소기준보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 판정되고, 등기부상 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대상 401호 임차권등기
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김승주 | 전유부분 건물의 전부 주거 (임차권등기) | 2024.02.16 / 2024.02.16 | 55,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김승주의 임차권등기명령은 2025.03.13.이고 임차보증금은 55,000,000원입니다. 그러나 전입일 자체가 2015.09.24. 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 이 사건의 권리분석에서는 보증금 규모가 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 이를 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 36%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저가는 23,870,000원, 감정가 대비 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 19,096,000원, 6회 유찰 시 15,276,800원입니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비일 뿐, 실제 최근 거래가격과 비교한 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,660원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,040,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권 미배당액은 561,959,660원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며 주위에 다세대주택·단독주택·점포 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 23,870,000원이 감정가의 35.84%라는 사실만으로 적정가를 판단하지 말고, 순천 석현동 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 401호 임차권 원본 대조. 김승주의 전입·확정일자 2024.02.16., 보증금 55,000,000원, 임차권등기명령 2025.03.13.을 매각물건명세서와 다시 맞춰 보세요.
- 토지 별도등기. 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 범위를 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.9회라는 점을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.09.24. 근저당이 말소기준이고, 김승주의 임차권은 그 뒤에 형성되어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체가 현재 회차의 가장 큰 위험요인은 아닙니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 66,600,000원에서 4회 유찰되어 23,870,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 게다가 해당 단지의 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 결론은 “권리는 비교적 명확, 가격은 미검증.” 낙찰가를 정하기 전에 같은 지역·비슷한 면적의 실거래와 매도호가를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
