광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 2층 202호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이고, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 전세권은 이미 2016.08.18. 말소됐고, 2025년 경매개시결정과 순천시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실인 202호에는 전병규의 2020.04.24. 전입이 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준 근저당보다 약 5년 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 후순위 점유자로 분류되어 현재 배당 가정의 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층 202호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 · 지상 6층 건물 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 57,400,000원 / 25,715,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 2016.02.17. 주재권 명의로 전세금 40,000,000원의 전세권이 설정됐지만 2016.08.18. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.03.18. 임의경매개시결정과 2025.05.15. 순천시 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대상 202호는 후순위 전입
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전병규 | 202호 | 2020.04.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
대상 202호 전입일은 말소기준일 2015.09.24.보다 뒤인 2020.04.24.입니다. 따라서 제공된 조사·권리판정에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 과정에서의 우선변제 여부까지는 확정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당 순위 확인 문제이지, 현재 자료상 보증금 승계 문제는 아닙니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 검증
감정가 57,400,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,715,000원, 감정가의 44.8%입니다. 다음 가정 회차는 20,572,000원, 그다음은 16,457,600원입니다.
하지만 이 사건은 가격 판단에서 감정가 할인율만 보면 안 됩니다. 단지명 ‘그리고’는 16세대이고, 확인 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 25,715,000원이 최근 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 자체가 검증되지 않았습니다. 3회 유찰은 시장이 감정가 수준에서 매수하지 않았다는 사실을 보여주지만, 그것만으로 현재 최저가가 시세 대비 저평가됐다는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 862,870원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 24,852,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 560,147,870원입니다. 4회 유찰 시 565,198,296원, 5회 유찰 시 569,238,637원으로 증가합니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 190.0㎡의 평지·사다리형 토지이며 북동측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 437,100원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 낙찰·실거래 가격 기준점이 없어 매도 회수기간과 적정 매수가를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 확인. 전병규의 실제 점유 여부와 보증금, 확정일자, 계약기간을 원본 조사서와 현장에서 확인하세요.
- 신청채권자·근저당권자 대조. 경매개시 채권자 여수엑스포새마을금고와 기준근저당권자 공화새마을금고의 현재 채권관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 대지권 별도등기 확인. 말소동의서가 제출되어 있으므로 그 대상 등기와 말소 범위를 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 시세 선확인. 현재 최저가 25,715,000원을 감정가와만 비교하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 실거래·임대보증금·월세 수준과 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 20,572,000원, 5회 유찰 16,457,600원 구간까지 자금계획과 응찰 상한을 미리 정하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 수도·도시가스 등 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·대지권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 대상 202호 전병규의 전입은 2020.04.24.로 뒤에 있습니다. 전세권은 이미 말소됐고 후순위 압류·경매등기도 매각으로 정리되어 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 57,400,000원에서 세 차례 유찰돼 25,715,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 싼지 검증할 수 없습니다. 16세대 소규모 다세대에 평균 유찰 3.0회라는 특성까지 고려하면, 이 물건은 “권리는 정리 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 결정”으로 보는 것이 맞습니다.
