광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8에 있는 2층 202호 다세대 물건입니다. 소유자는 최영산이고, 말소기준은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고의 채권최고액 585,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 뒤에 들어온 임차인과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 57,400,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 20,572,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 확인되는 자료에는 동일 대상의 실거래 가격이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층202호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 57,400,000원 / 20,572,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정과 순천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2016.02.17. 주재권 명의로 전세금 40,000,000원의 전세권이 설정된 적이 있으나, 2016.08.18. 해지를 원인으로 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 202호 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
202호 기준 실제 임차인으로 확인되는 사람은 전병규 1명입니다. 전입일은 2020.04.24.로 말소기준권리인 2015.09.24.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하고, 우선변제 여부도 별도 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 배당에서 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전병규 | 202호 | 2020.04.24 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 검증 — 35.84%까지 내려왔지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 20,572,000원으로 감정가 57,400,000원의 35.84%입니다. 다만 동일 대상의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 36%니까 싸다”는 결론은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,572,000원 | 19,801,704원 | 565,198,296원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,457,600원 | 15,761,363원 | 569,238,637원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,166,080원 | 12,529,091원 | 572,470,909원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 770,296원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 19,801,704원 |
| 근저당 미배당 | - | 565,198,296원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각가 20,572,000원을 기준으로 집행비용 770,296원, 근저당권자 배당 19,801,704원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 미배당은 565,198,296원이지만 이는 매수인 인수액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 2015.09.15. 준공된 16세대 규모로, 도시가스 보일러·승강기·소화전·급배수 및 위생시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 190.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 경매 환금성. 건물 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%이고 본건도 4회 유찰되어 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차관계. 전병규의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조하세요.
- 대항력. 전입일 2020.04.24.는 말소기준 2015.09.24.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 인근 다세대의 실제 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 본건 4회 유찰과 건물 평균 3.9회 유찰의 원인이 가격인지, 임대수요인지, 물건 상태인지 현장에서 확인하세요.
- 대지권 별도등기. 말소동의서 제출 사실과 실제 매각조건을 원문에서 대조하세요.
- 공동담보. 근저당권은 공동담보목록 제2014-419호에 포함되어 있으므로 등기 원문과 배당관계를 확인하세요.
- 현장 확인. 건물 상태, 202호 실제 점유자, 관리비·공용부분 체납 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘싼 가격’은 아직 증명되지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 근저당이 말소기준이고, 202호 임차인 전병규는 2020년 전입이라 대항력이 없으며, 과거 40,000,000원의 전세권도 이미 말소됐습니다. 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 최저가는 20,572,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 이를 시세보다 싸다는 증거로 사용할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 건물 경매 통계가 평균 3.9회 유찰·낙찰률 0.0%이고 본건도 4회 유찰된 만큼, 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·환금성 검증 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단입니다.
